Næringslokale


De fleste tvistene om næringslokale oppstår når leieforholdet skal avsluttes. Mange leietakere blir møtt med store erstatningskrav fra utleier.

Næringslokale


Det er mange spørsmål som kan oppstå i forbindelse med leie av næringslokale:

  • Kontraktsbrudd
  • Vedlikehold under leieperioden/vedlikeholdsplikt
  • Ombygging og oppgraderinger
  • Tilbakelevering av næringslokale
  • Flytting før utløp av leieperioden
  • Utleiers plikter
  • Fremleie av næringseiendom
  • Oppsigelsestid
  • Bruk av standardkontrakter
  • Tapsbegrensningsplikt
  • Hva kan lokalet brukes til

Det er ikke uvanlig at tvister mellom leietaker og utleier ender i retten.

Utleie av næringslokale

Det finnes i dag standardkontrakter for utleie, som foreningen Næringseiendom har utarbeidet sammen med huseiernes landsforbund og forum for næringsmeglere. Disse standardkontraktene brukes av de aller fleste som leier ut nærings- og butikklokale. Osloadvokatene anbefaler at dere bruker en slik standardkontrakt som et utgangspunkt. Deretter legger dere til og endrer de bestemmelsene dere ønsker før avtalen inngås. På denne måten kan dere enkelt sette opp en kontrakt tilpasset akkurat dette leieforholdet, med et solid rammeverk rundt. Gå gjennom, og ta bilder av næringseiendommen før du flytter inn. Be utleier skrive initialene sine bak på bildene. Ta deretter vare på bildene sammen med kontrakten. Da slipper du tvister senere om hvordan leieobjektet så ut ved overtagelse. Sørg for at depositumet er på plass.

Problemer ved tilbakelevering av næringslokalene

Hvilke utgifter kan utleier kreve dekket ved fraflytting av næringslokaler? I de fleste vanlige leiekontrakter for leie av næringseiendom er det tatt med bestemmelser om fraflytting. Det er som regel avtalt at leietaker skal «tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndtverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort.» Det står også ofte at utleier selv kan utbedre det leietaker ikke har utbedret og da for leietakers regning.

Vedlikehold under leieperioden

Leietaker kan foreta vedlikehold under leieperioden med rimelige intervaller. Er ikke lokalet holdt vedlike av leietaker, kan utleier som regel engasjere et firma til å gjøre jobben for leietakers regning. Det er vanlig at utleier og leietaker tar en felles befaring for å se hva som bør utbedres ved tilbakelevering. 

Leiekontrakt med bindingstid

For næringslokaler er det vanlig å avtale at bindingstiden på leieforholdet skal vare i 3, 5 eller 10 år og deretter eventuelt fornyes. Om du ønsker å flytte ut tidligere, kan det være vanskelig. Ved å bryte kontrakten vil du komme i erstatningsansvar overfor utleier, men utleier vil på sin side få en tapsbegrensningsplikt. Han må jobbe for å begrense sitt tap så mye som mulig. Utleier får f.eks. ikke husleie for samme areal to ganger.En annen mulighet er å avtale 6 måneders oppsigelsesfrist i leieperioden slik at du ikke blir låst.

Tapsbegrensningsplikt

Utleier får selv også en tapsbegrensningsplikt. Utleier kan f.eks. ikke unnlate å forsøke å leie ut lokalet på nytt. Han kan heller ikke sette prisen opp vesentlig for på den måten la det stå tomt. I utgangspunktet vil det bli utleier som må bevise at han har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Ved å erklære kontraktsbrudd og erkjenne ansvar vil du snu saken fra et spørsmål om betaling av leie til et spørsmål om utleier har oppfylt sin bevisbyrde.

Fremleie av næringslokale

Utleier må ha saklig grunn til å nekte fremleie. Normalt vil du ha anledning til å fremleie ut næringslokaler du har leid. Se i kontrakt om du trenger godkjennelse fra utleier. Har du inngått en leiekontrakt for en lang periode og behovet for lokalene endres, så er en løsning å fremleie ut lokalet. Ofte får du dårligere pris ved fremleie enn ved ordinær leie. Det kan skyldes at du ofte har en kort periode igjen av leieforholdet. Deretter vil fremleietakeren kunne tre inn i leieforholdet og inngå avtale direkte med utleier.Hvis du vurderer å fremleie kontorer eller andre lokaler, kan det være lurt å kontakte utleier for å sikre seg en rett til å få en ny leiekontrakt når leieperioden er ute.

Kontakt oss

Osloadvokatene hjelper deg i saker som omhandler avtaler


Ønsker du hjelp i en slik sak kan du sende oss en henvendelse. Vi finner en passende advokat som kontakter deg.

Flere artikler om avtaler