Utleie av deler av borettslagsleilighet

---

Vi har tidligere omtalt reglene for utleie av borettslagsleilighet generelt, se her. I denne artikkelen vil fokuset være på utleie av en del av borettslagsleiligheten og forskjellige problemstillinger knyttet til dette.

Når er det aktuelt å leie ut deler av boligen?

Mange har kanskje en hybel i boligen sin som kan leies ut til andre for å få litt ekstrainntekt. Eller kanskje andelseieren ønsker å bruke leiligheten som kollektiv ved å leie ut ett eller flere soverom til andre. Eller andelseieren ønsker å ta opp flere personer i husstanden. Som kjent er det en del begrensninger i adgangen til å leie ut borettslagsandeler uten styregodkjenning. Men gjelder det i disse tilfellene?

Kan leie ut deler av borettslagsleilighet uten godkjenning

Spørsmålet blir regulert av burettslagslova § 5-4. Her fremgår det at alle andelseiere fritt kan overlate bruken «av delar av bustaden til andre» så lenge andelseieren selv bor i boligen. I slike tilfeller har ikke styret eller borettslaget for øvrig noen mulighet til å nekte deg slik utleie. Det er derfor ikke nødvendig å søke om godkjenning, eller i det hele tatt informere styret. For at bestemmelsen skal komme til anvendelse må to vilkår være oppfylt. For det første må andelseieren selv bo i boligen og for det andre må utleie gjelde en del av boligen.

Hva ligger i å selv bo i boligen?

Vanligvis byr ikke dette vilkåret på nevneverdige problemer. Det er vanligvis relativt klart at om en person bor i leiligheten eller ikke. Vilkåret om at man selv må bo i boligen betyr ikke at andelseieren må være tilstede til enhver tid for at utleie skal være gyldig. Andelseieren må f.eks. ha mulighet til å dra på ferie jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementets tolkningsuttalelse av 7. desember 2015.

Hva med vilkåret om utleie av «deler av boligen»?

Dette vilkåret må ses i sammenheng med vilkåret om å selv bo i boligen. Hvis man leier ut hele boligen til andre, vil man antakelig heller ikke oppfylle vilkåret om å bo der selv. Det er ingen begrensning i hvor stor del av boligen man kan leie ut så lenge det ikke gjelder hele. Det er med andre ord ikke noe i veien for å leie ut hoveddelen av en bolig og selv bo i en hybel for eksempel.

Hva med korttidsutleie mens du er på ferie?

Mange ønsker kanskje å leie ut leiligheten sin f.eks. gjennom Airbnb mens de selv er på ferie. Kan dette gjøres uten styregodkjennelse, altså ved å leie ut deler av boligen? Som nevnt må det være anledning for andelseier å ikke være tilgjengelig under hele utleieforholdet, herunder at andelseier må kunne være på ferie. Vilkåret om å selv bo i boligen byr derfor i utgangspunktet ikke på problemer. Derimot vil vanligvis vilkåret om å kun leie ut deler av boligen sette begrensninger. Det er mulig å tenke seg situasjoner hvor du låser av ditt private soverom og leier ut resten av leiligheten mens du er på ferie. Da har du i praksis ikke leid ut hele boligen. Det er imidlertid knyttet noe usikkerhet til om dette vil bli godtatt.

Kan andre enn andelseier leie ut deler av borettslagsleilighet?

Burettslagslova §§ 5-5 og 5-6 åpner opp for utleie av hele borettslagsleiligheten under visse omstendigheter, se mer om dette her. Vil disse personene kunne leie ut deler av borettslagsleiligheten til andre personer jf. § 5-4. I bestemmelsen står det uttrykkelig at det kun gjelder for andelseier. Men i Norsk Lovkommentar er det lagt til grunn at også andre som bor i leiligheten må ha mulighet til å leie ut deler av leiligheten uten styregodkjennelse. En annen sak er at slik fremleie kan være ulovlig i forholdet mellom leietaker og andelseier jf. husleieloven kapittel 7. Dette er imidlertid et forhold kun mellom disse partene, og borettslaget har ikke noe de skulle sagt om dette.

Har du problemer med ditt borettslag?

Osloadvokatene har flere advokater som arbeider med rettsspørsmål knyttet til borettslag. Vi har oppdatert kunnskap innenfor rettsområdet som kommer deg som klient til gode. I slike saker kan det også tenkes at innboforsikringen vil dekke store deler av advokatkostnadene dine. Dette vil din advokat alltid undersøke. Ta kontakt i dag med din sak!