Kjøp av eldre bolig med tilbakeholdt opplysninger om sprekk i garasjevegg

---

En kjøper av en eldre bolig fra 1969 som ble solgt som et dødsbo for kr. 1 350 000,-, oppdaget kort tid etter overtagelse en stor sprekk i garasjeveggen og sendte da en reklamasjon til selger av boligen. I reklamasjonen ba de om et prisavslag fra selger for å få dekket kostnadene med å få utbedret sprekken.

I den første og i flere av de etterfølgende tilbakemeldingene fra selger på den fremsatte reklamasjonen ble kravet avslått. Begrunnelsen for dette var at selger ikke var kjent med forholdet og hadde begrenset kjennskap til boligen da denne ble solgt som et dødsbo. Selger anførte videre at det uansett ikke forelå en mangel da en sprekk i en eldre grunnmur var påregnelig for kjøper.

Bistand fra Osloadvokatene

I etterkant av tilbakemeldingene fra selger henvendte kjøperne seg til advokat Marius Martinsen-Rosting og ba om bistand til å vinne frem med sitt krav overfor selger.

Hvem er ansvarlig for utbedring av sprekk i en eldre garasjevegg?

For å få bedre oversikt over skadene ble det besluttet å innhente en vurdering av skadene fra en takstmann. I takstrapporten som da ble utarbeidet ble det konstatert at sprekken i grunnmuren medførte at konstruksjonen var usikker og kunne kollapse. Det var således farlig å oppholde seg i og å oppbevare ting i garasjen.

Med bakgrunn i rapporten ble det etter dette argumentert fra kjøper for at selv om boligen ble solgt som et dødsbo og var fra 1969 så skulle det ha vært opplyst om en større sprekk i garasjeveggen. Sprekken var lokalisert slik at den var vanskelig for kjøper å se på en visning. Det måtte imidlertid kunne forventes at takstmannen som laget en verdi- og lånetakst hadde sett denne sprekken dersom vedkommende hadde befart boligen i henhold til de vanlige retningslinjene for en slik befaring.

Takstmannen måtte kjenne til sprekken

Det følger av rettspraksis at selger identifiseres med sine medhjelpere og når takstmannen måtte kjenne til sprekken ble det etter dette argumentert for at det forelå en tilbakeholdt opplysning fra selgersiden selv om boligen ble solgt som et dødsbo. Slike manglende eller tilbakeholdte opplysninger om forhold som var kjent eller måtte være kjent for selger og medhjelpere vil utgjøre en mangel etter loven dersom man samtidig kommer til at dette ville ha virket inn på kjøpsavtalen

Sprekken hadde virket inn på avtalen

Det kostet over kr. 110 000,- å utbedre sprekken. Det medførte også som nevnt overfor både fare for liv og helse å oppholde seg i garasjen og fare for skader på ting å oppbevare disse i garasjen. Det ble argumentert for at det ikke kunne være tvil om at dette ville ha virket inn på kjøpsavtalen. Med andre ord ville kjøperne ha gitt en annen pris for boligen eller ha inntatt et forbehold om sprekken dersom denne var kjent på forhånd.

Det ble i tillegg argumentert for at det uansett forelå en mangel grunnet skadens alvorlighet og skadepotensiale selv om garasjeveggen og boligen var eldre.

Forliksrådet

Selger fortsatte å avslå kravet og kjøper anså det nødvendig å inngi en klage til forliksrådet dersom det skulle være noen mulighet til å vinne frem med kravet.

Som en følge av forhandlingene som ble foretatt i forliksrådet endte saken med at det ble inngått et forlik. Kjøper fikk dekket en andel av kostnadene med å få utbedret sprekken i grunnmuren fra selger og kjøper var godt fornøyd med dette.

For å vinne frem i saken var det således behov for å ha bistand fra en advokat som var kjent med den beste fremgangsmåten for å vinne frem med et krav.

Dersom du er kjøper av en bolig og finner ut at det er feil ved denne er det viktig at du reklamerer til selger eller boligselgerforsikringen så fort som mulig. Kravet kan ellers tapes som følge av en for sent fremsatt reklamasjon.

Det ovennevnte viser at det nytter å gå videre med en sak i de tilfeller der man er av den oppfatning at selger burde ha gitt flere opplysninger.

Vi kan hjelpe deg med ditt krav

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål etter kjøp av en bolig med mangler hjelper vi deg gjerne. En god håndtering av saken kan være avgjørende for å sørge for at du som kjøper får riktig oppgjør eller får mangelen utbedret av selger eller boligselgerforsikringen.

Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Vi har flere advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om eiendom og bolig. Vi bistår deg gjerne i din sak.