Markedsleie ble ikke satt til høyeste tilbud
Normalt skjer vurderingen av hva som er korrekt markedsleie med utgangspunkt i hva potensielle kokurrenter er villige til å betale i leie. Det kan imidlertid gjøres unntak fra dette i spesielle tilfeller.
Rett til fornyelse av leien
En matvareforretning hadde over en lengre periode leiet et forretningslokale i Bærum. Forretningen hadde kontrakt om leie av butikklokaler, lagerlokaler, 3 garasjeplasser og 20 parkeringsplasser. Leien var etter kontrakten satt til kr. 550.000 med indeksregulering, da dette ble ansett som markedsleie. Ved leiekontraktens utløp hadde forretningen rett til fornyelse for 10 år. Da kontrakten gitt mot slutten varslet forretningen innen tidsfristen at de ønsket å videreføre leien. Det oppstod imidlertid uenighet om leieprisen.
Uenighet om hva som var riktig markedsleie
Utleier mente riktig markedsleie ville være 1 million kroner pr år med årlig indeksregulering, og tilbød ny kontrakt på dette grunnlag. Leietaker besvarte ikke tilbudet innen akseptfristen, men bekreftet senere at de ville godta. I mellomtiden hadde imidlertid utleier etablert kontakt med en annen matvareforretnng om leie av lokalet. Utleier hadde her fått tilbudt en årlig leie på 1.2 millioner kroner. Utleier mente dette gav uttrykk for korrekt markedsleie og gav nytt tilbud til opprinnelig leietaker. Partene kom ikke til enighet da forretningen som leiet hevdet at årsleie på 1 million kroner var korrekt markedspris.
Standardkontrakter er farlig
Ved leie av bolig/lokale brukes standardkontrakter. Du må likevel få med det som er viktig for deg. Skriv det på selve kontrakten.
osloadvokatene.no/bedrift/naeringseiendom/standardkontrakter/
Utgangspunkt i konkurrerende tilbud
Markedspris eller markedsleie vil etter husleieloven si leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Dette vil si at leietaker må finne seg i at vurderingen av markedsprisen skjer med utgangspunkt i hva potensielle kokurrenter er villige til å betale i leie.
Utleiers syn
Retten uttalte at det måtte legges vesentlig vekt på hva utleier selv gav uttrykk for under forhandlingene og på innholdet i tilbudet fra den konkurrerende forretningen. Videre ble det uttalt at det er lite trolig at utleier ville legge seg på en pris som lå under det han på tidspunktet for tilbudet antok han ville kunne oppnå i det alminnelige marked. Retten la med dette til grunn at utleieren regnet med at markedsleien lå på maksimalt 1 million kroner.
Høyeste tilbud er normalt markedspris
Utleieren hevdet at han hadde underestimert markedsverdien og at konkurrentens tilbud i seg selv gav uttrykk for markedsleien på lokalene. Retten fant imidlertid ikke at konkurrentens tilbud var uttrykk for markedsleien. Det høyeste bud i en konkurransesituasjon anses normalt som uttrykk for markedsprisen. Men dette gjelder ikke ubetinget. Dersom en potensiell leietaker har særlig interesse av eller behov for å sikre seg lokalene og av den grunn tilbyr en spesielt høy leie, skal ikke et slikt tilbud anses som uttrykk for markedsleien.
Særlig interesse
Fra tilbudet fra konkurrenten kom det frem at de også anså markedsleien som 1 million og at det skulle betales et tilleggsbeløp «for å komme i posisjon». Dette utgjorde tilsammen 1,2 millioner pr år, eller en engangsbetaling på 1, 5 millioner i tillegg til leie på 1 millioner pr år. Retten uttalte at dette tillegget ble tilbudt fordi konkurrenten hadde en særlig interesse i å styrke sin stilling i Bærum. Retten anså tillegget som et ekstra vederlag for å kjøpe seg inn i kontraktsforholdet og kom til at tilbudet med dette lå over vanlig markedsleie.