Avslutning av leieforhold - hvilke regler gjelder?
Ønsker du av en eller annen grunn å komme deg ut av et leieforhold, men vet ikke helt hvordan? Her er Osloadvokatenes tips til hva du må passe på og hva du bør gjøre.
6 gode råd for deg som leietaker:
- Hva er avtalt i leiekontrakten? Det viktigste er å slå fast om leieavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Hvis det er avtalt et sluttidspunkt er avtalen tidsbestemt. For tidsbestemte avtaler er det vanlig at det ikke er oppsigelsesadgang, mens det i tidsubestemte avtaler vanligvis vil være gjensidig oppsigelsestid på tre måneder. Det kan imidlertid avtales andre løsninger, slik at du må sjekke leiekontrakten.
- Hva er grunnen til at du vil avslutte leieforholdet? Som leietaker trenger du ikke grunngi en oppsigelse. Men i enkelte tilfeller kan du ha krav på å heve leieavtalen. Det betyr at leieforholdet opphører straks. Vilkåret for dette er at det må foreligge vesentlig mislighold. Hvis det kan være grunnlag for heving kan du slippe unna leiekontrakten umiddelbart.
- Kan du bryte kontakten med utleier? Hva skjer hvis du flytter fra leiligheten uten oppsigelse? Hvis du bryter kontrakten med utleier kan utleier kreve erstatning for de kostnadene det har medført. Som regel vil erstatning innebære tapt leieinntekt frem til utleier får inn noen andre leietakere eller burde fått inn noen leietakere. Men her er det viktig å merke seg at utleier har en tapsbegrensningsplikt. Det betyr at utleier skal opptre lojalt mot leietaker og sørge for at tapene sine begrenses mest mulig. Dette innebærer i praksis at utleier må gjøre konkrete grep for å finne en ny leietaker så fort som mulig. Det er ikke avgjørende når utleier faktisk har funnet en ny leietaker, men når utleier burde gjort det.
- Hvordan skal boligen være ved avslutningen av leieforholdet? Som leietaker risikerer du at du får et erstatningskrav mot deg etter endt leieforhold fordi utleier mener du har påført boligen skader eller forsømt din opplysnings- eller vedlikeholdsplikt. Slike erstatningskrav kan bli på store summer. Her vil det ofte være behov for å kontakte en advokat for bistand.
- Får jeg dekket advokatkostnader i tvist med utleier? Dersom du har innboforsikring dekker denne advokatbistand i slike saker. Forsikringen dekker 80% av advokatkostnadene, slik at du kun må betale 20% samt en egenandel som vanligvis er på kr. 4 000. Det er dermed lurt å ta kontakt med advokat for å vurdere saken og bistå deg mot utleier. Osloadvokatene vil alltid undersøke om du har krav på å få dekket kostnadene til advokatbistand.
- Det kan være mye penger å spare. Tvist om utleie kan innebære store summer. Hvis det er mulig å komme seg ut av leiekontrakten uten å måtte betale mye erstatning til utleier kan det innebære en betydelig besparelse for deg. Det kan dermed være fornuftig å få saken vurdert av en advokat.