Uriktige opplysninger ga boligkjøper rett til å heve kontrakten

---

I 2017 avsa Sør-Østerdal tingrett dom i en sak som gjaldt krav om heving etter kjøp av bolig. Tingretten kom til at selger hadde gitt uriktige opplysninger til kjøper og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente. Etter en helhetsvurdering fant retten at manglene innebar et vesentlig kontraktsbrudd, og at heving fremstod som en rimelig og fornuftig løsning. Selgers kontraktsbrudd førte dermed til at kjøper fikk medhold i kravet om heving.

Boligen ble solgt med et «som den er» forbehold

Partene signerte kjøpekontrakten i 2013. Boligen ble solgt for 3,5 millioner og ble solgt med et «som den er»-forbehold. I egenerklæringsskjemaet i salgsoppgaven hadde selger krysset av «nei» på at han var kjent med at det var problemer med drenering og fukt i boligen. I salgsoppgaven ble det imidlertid opplyst om at en vårflom i 2013 hadde ført til setningsskader i grunnen, men at dette hadde vært en forsikringssak og at skadene var blitt utbedret.

Kjøper oppdaget setningsskader i form av synkehull på eiendommen

I 2013 oppdaget kjøper setningsskader i form av synkehull på eiendommen, og med tiden oppstod det flere synkehull. Det viste seg at husets fundamentering var mangelfull og at det var store utfordringer i grunnforholdene. Kjøper mente at setningsskadene var alvorlige og at skadene innebar at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Ettersom selger også hadde misligholdt sin opplysningsplikt mente kjøper at han hadde rett til å heve kjøpet.

Selger mente at han hadde gitt kjøper korrekte opplysninger 

Selger hevdet imidlertid at det ikke var grunnlag for heving av kjøpet. Boligen var solgt med et «som den er» forbehold, noe som innebar en ansvarsfraskrivelse fra selgers side. Videre mente selger at han hadde gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven om setningsskadene under vårflommen i 2013. Det var dermed ikke riktig at han hadde gitt kjøper uriktige opplysninger om boligen.

Kjøper reiste søksmål med krav om heving av kjøpet

Ettersom partene ikke klarte å komme til enighet gikk kjøper til søksmål mot selger med krav om heving av kjøpet. Hovedforhandling ble avholdt i mars 2017. Retten tok da stilling til om det forelå mangler ved eiendommen som ga kjøper rett til å heve kjøpet.

Retten fant at det forelå en mangel i form av uriktige opplysninger

Retten uttalte innledningsvis at selv om boligen var solgt med et «som den er» forbehold, kan det likevel foreligge mangler som gir kjøper rett til å heve. Deretter viste retten til avhendingslova § 3-8 og vurderte om det forelå en mangel i form av uriktige opplysninger. Ettersom selger hadde opplyst at setningsskadene i forbindelse med vårflommen var blitt utbedret, kom retten til at selger hadde gitt uriktige opplysninger til kjøper.

Selv om det var riktig at setningsskadene som hadde oppstått under vårflommen hadde blitt utbedret, hadde ikke selve skadeårsaken blitt tilstrekkelig utbedret. Retten mente dermed at selger hadde fremsatt opplysningen på en slik måte at det ga inntrykk av at også skadeårsaken var blitt utbedret. Da dette ikke var riktig hadde kjøper gitt uriktige opplysninger til kjøper. Retten fant det også bevist at avtalen ikke hadde vært inngått dersom kjøper ikke hadde fått de uriktige opplysningene. Retten kom dermed til at det forelå en mangel i form av uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering kom også retten til at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med etter avhendingslova § 3-9.

Manglene innebar et vesentlig kontraktsbrudd som ga kjøper rett til å heve kjøpet

Ettersom det forelå en mangel etter både avhendingslova §§ 3-8 og 3-9, fant retten at manglene innebar et vesentlig avtalebrudd som ga kjøper rett til å heve kjøpet etter avhendingslova § 4-13. Kjøper fikk dermed medhold i kravet om heving og fikk rett til å heve kjøpet som følge av det vesentlige kontraktsbruddet fra selgers side.

Har du kjøpt en bolig som ikke svarer til forventningene?

Kjøp av bolig er en stor investering, og dersom det viser seg at boligen er i en dårligere stand enn forventet oppleves det gjerne som en stor skuffelse. I tilfeller hvor det viser seg å være mangler ved boligen som selger ikke har opplyst om, kan man ha krav på prisavslag eller heving av kjøpet.

Dersom du har oppdaget feil ved boligen etter et boligkjøp, hjelper vi deg gjerne. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker som omhandler bolig og eiendom. Det er også nyttig å vite at innboforsikringen ofte dekker advokatkostnader i slike saker.