Sameiets vedlikeholdsplikt

---

I et seksjonssameie kreves det at bygningsmassen og fellesarealene blir vedlikeholdt. Sekjsonseierene har ansvaret for vedlikehold av sine seksjoner. De resterende områdene krever også vedlikehold, men hvor går grensen mellom seksjon og fellesareale, og hvor godt skal områdene vedlikeholdes?

Et sameie plikter å holde bygningen og fellesarealer forsvarlig ved like. Styret forvalter den felles eiendom på vegne av sameiet, og har som oppgave å drive vedlikehold av hele bygningskroppen. Det er ikke bare skader og nødvendig vedlikehold som må gjøres, loven krever at eiendommen holdes forsvarlig ved like.

Hva omfattes av sameiets vedlikeholdsplikt? 

Som utgangspunkt er sameiets vedlikeholdsplikt alt som ikke er seksjonseierens ansvar, jf seksjonseierloven § 33 første ledd 3 pkt. I korte trekker omfatter en slik vedlikeholdsplikt innvendige og utvendige fellesarealer, samt bygningen og felles installasjoner som rør og lignende.

Styret har også ansvar for reparasjon og utbytting av felles installasjoner som går gjennom ulike seksjoner. Ved utføringen av slikt vedlikehold må styret varsle den enkelte seksjonseier i rimelig tid og gjennomføre eventuell reparasjon uten unødvendig ulempe for seksjonseieren.

Kvaliteten

Sameiets vedlikehold skal sørge for at fellesarealer og bygningen holdes forsvarlig ved like. Det stilles strengere krav til vedlikeholdet som utføres av sameiet enn den enkeltes seksjonseier.

Dersom en seksjonseier mener vedlikeholdet som er gjort av sameiet ikke er forsvarlig og det er fare for skade og ødeleggelse på eiendommen. Kan eieren selv utføre vedlikeholdet som trenges og kreve de nødvendige utgiftene til vedlikeholdet dekket av sameiet. Et slikt selvhjelpsvedlikehold skal være siste løsning. Som utgangspunkt skal henvendelser om manglende vedlikehold tas opp på årsmøte. En seksjonseier vil derfor ikke ha krav på å få dekket sine utgifter dersom man hevder vedlikeholde bare burde vært utført bedre.

Sameiet kan i vedtekter bestemme at ansvaret for enkelte fellesområder skal vedlikeholdes av enkelte seksjonseiere. Dette gjøre ofte i sammenheng med at eieren tildeles enerett til fellesarealet i en gitt periode. En slik forflytting av vedlikeholdsansvaret krever samtykke fra den seksjonseier som påtar seg mer ansvar og kan ikke bestemmes av styret alene.

Manglende vedlikehold kan medføre erstatningsansvar

Dersom et sameie ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt kan sameiet være erstatningsansvarlig for skade på de ulike seksjonene eller tilfeldige tredjepersoner.

Har du spørsmål om sameiets vedlikeholdsplikt?

Hos Osloadvokatene har vil bred erfaring med å bistå i sameietvister. Dersom du har en sameietvist kan du ha krav på at forsikringen dekker dine advokatkostnader. Vi kan reglene og unntakene for dekning av advokatkostnader i slike tilfeller. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.