Framsatte krav om utbedringskostnader til kr. 300 000- fikk 10% av kravet
Lagmannsretten avsa nylig dom i en sak om utleiers dekning av utbedringskostnader av leieobjekt etter avsluttet leieforhold.
Utleier framsatte et krav om utbedringskostnader til kr. 300 000. Retten tilkjente kun kr. 30 000.
Rapport avdekket reparasjonskostnader til kr. 300 000
Utleier leide ut et næringslokale til et IT-selskap. Kontraktens varighet var for ti år. Kort tid etter leieforholdets opphør engasjerte utleier takstmann som skulle vurdere lokalets tilstand ved tilbakeleveringen. I takstmannens rapport ble det estimert at det ville koste kr. 294 500 å foreta utbedringer for å få lokalet tilbake i samme stand som ved leieforholdets begynnelse.
Leieobjektet ikke i samme stand
Utleiers krav på utbedringskostnadene ble hjemlet i husleieloven § 10-3 annet ledd, der det fremgår:
Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Det måtte foreligge en mangel ved leieobjektet ved krav om utbedringskostnader. Ved vurderingen tok lagmannsretten utgangspunkt i § 10-2 annet ledd. Bestemmelsen oppstiller et krav om at lokalet skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen når leietaker flytter. Retten presiserte at det likevel var aksept for forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Det var imidlertid på det rene at lokalet ikke var i samme stand ved tilbakeleveringen som ved overtakelsen
Osloadvokatene – Tapte 8 millioner etter mangel ved utleielokale
Osloadvokatene – Tapte 8 millioner etter mangel ved utleielokale
Kravene til et utleielokale følger i hovedsak av leiekontrakten. Dersom dine krav ikke har grunnlag i leiekontrakten, får du ikke gjennomslag.
osloadvokatene.no/eiendom/utleiebolig/tapte-8-millioner-etter-mangel-ved-utleielokale/
Utleier hyrte inn egen takstmann etter felles befaring
I leieavtalen stod det at partene skulle gjennomgå lokalet sammen ved leieforholdets opphør. Dette var for å sikre kontradiksjon ved oppdagelsen av eventuelle feil/mangler. Etter befaringen med leietaker engasjerte imidlertid utleier på eget initiativ en takstmann, uten å orientere leietaker om dette. Takstmannen hadde i sin rapport nevnt en rekke feil som angivelig utgjorde mangler. Ingen av disse ble nevnt under partenes felles befaring. Leietaker bestred derfor den bevismessige verdien av rapporten takstmannen hadde avgitt. Lagmannsretten fant at tilstandsrapporten gjennomgående kun beskrev forhold som var å anse som forringelser som følge av slit og elde, og ga derfor rapporten begrenset verdi. Det ble også hensyntatt at taksten anga et svært høyt kostnadsnivå og at det ville være urimelig å legge den til grunn.
Utbedringskostnadene avgjort ved skjønnsmessig vurdering
Det ble vist til at leietaker hadde erkjent at det var en sprekk i et vindu. Det ble lagt til grunn at dette utgjorde en mangel. Ettersom rapporten hadde begrenset bevisverdi besluttet lagmannsretten å tildele utbedringskostnader basert på skjønn. Utleier ble skjønnsmessig tildelt kr. 30 000 i utbedringskostnader inklusiv mva for vinduet.
Bruk advokat ved krav om utbedringskostnader
Advokaten bistår deg og står for all kontakt med leietaker. Osloadvokatene har mange års erfaring med utleie av bolig! Kontakt oss i dag, så vurderer vi saken for deg