Utleier fikk en halv million i erstatning for skader på leieobjektet

---

Lagmannsretten avsa nylig dom i en sak hvor det var uenighet mellom utleier og leietaker om når oppsigelse av leiekontrakten hadde funnet sted, og om utleieren hadde krav på erstatning for skader påført lokalene i leietiden. Leietaker ble dømt til å betale både erstatning og sakens kostnader.

Retten fant at leietakeren ikke uttrykkelig hadde sagt opp innen fristen. Ettersom det dreide seg om en kommersiell leieavtale mellom profesjonelle aktører var det et klart behov for tydelighet og forutsigbarhet knyttet til leieforholdets opphør.

Uenighet om hvorvidt det forelå oppsigelse

To selskaper inngikk julen 2007 avtale om utleie av noen næringslokaler. Avtalen løp ti år fra overtakelsen 1. januar 2008. Dersom ingen av partene varslet oppsigelse innen seks måneder før leieperiodens utløp skulle den videreføres med ett år av gangen.

Kontraktens utløp nærmet seg og leietaker sendte derfor beskjed til utleier. I e-posten ble det vist til at leietaker tidligere hadde gitt uttrykk for at leiekontrakten ikke skulle forlenges. E-posten var derfor kun en påminnelse om at leieforholdet, i henhold til tidligere oppsigelse, skulle opphøre 1. juli 2017.

Samme dag svarte utleieren og orienterte om at varsel om oppsigelse ikke hadde blitt mottatt slik leietaker hevdet. Det ble samtidig etterspurt dokumentasjon på at leietaker hadde sagt opp kontrakten tidligere. Slik dokumentasjon ble aldri fremlagt. Leietaker hevdet imidlertid fremdeles at leieavtalen måtte anses for oppsagt 1. juli 2017.

Leietaker tapte i tingretten

Partene ble ikke enige og saken ble derfor brakt inn for tingretten. Retten fant at leietaker ikke hadde oppfylt sin plikt hva gjaldt oppsigelse i henhold til avtalen. Leietaker ble derfor dømt til å betale utleiers tapte leieinntekter som følge av kontraktsmisligholdet samt kr. 500 000,- i erstatning for skader på leieobjektet. Leietaker måtte også betale saksomkostningene.

Saken ble anket videre til lagmannsretten.

Tredelt vurdering

Rettens vurdering var tredelt. Det ble først tatt stilling til spørsmålet om oppsigelsen av leieavtalen, deretter erstatningskravet tilknyttet skader på leieobjektet og så spørsmålet om dekning av sakskostnadene.

Strengere krav til profesjonelle aktører

Retten presiserte innledningsvis at det i foreliggende sak ikke var vist til en konkret muntlig oppsigelse, men at leietaker hadde anført at utleier var blitt gjort tilstrekkelig klar over at leietaker skulle ut av de aktuelle lokalene innen 1. januar 2018. Følgende ble uttalt:

Lagmannsretten bemerker at det dreier seg om en kommersiell leieavtale mellom profesjonelle parter. Behovet for klarhet og forutsigbarhet med hensyn til avslutningen av en slik avtale tilsier etter lagmannsrettens vurdering en høy terskel for å godta annet enn uttrykkelig oppsigelse.

Retten la deretter vekt på bevisene i saken, herunder e-postkorrespondanse og vitneforklaringer, og fant at leietaker ikke hadde bevist å tidligere ha gitt uttrykk for ønske om opphør av leieforholdet.

Befaring avdekket store skader på leieobjektet

Det ble deretter vist til en befaring som ble avholdt kort tid før leietidens utløp. I denne ble det påvist vesentlige skader på leieobjektet. Ifølge takstmann var skadene konsentrert mot veggplater, beslag og porter. Retten fant at det var sannsynliggjort at det forelå et økonomisk tap på omtrent kr. 500 000,- og tilkjente derfor utleier dette beløpet som kompensasjon.

Utleier vant saken i sin helhet

Leietakers anke ble etter dette forkastet. Utleier fikk dermed medhold i både kravet om erstatning og dekning av sakens kostnader på omtrent kr. 200 000,- jf. tvisteloven § 20-3.