Er din bolig ulovlig?

---

I etterkant av et boligkjøp er det flere boligkjøpere som oppdager at deler av boligen eller påbygninger på denne mangler nødvendig godkjenning fra kommunen. Selger har kanskje gjort endringer på fasaden, omgjort en tidligere enebolig til tomannsbolig eller endret en kjellerbod om til soverom eller kjellerstue. Er dette blitt gjort uten at kommunen har gitt tillatelse vil det foreligge en lovlighetsmangel ved boligen.

Boligens eier vil holdes ansvarlig

Lovlighetsmangler innebærer altså at boligen ikke er i samsvar med de offentligrettslige krav som gjaldt på det tidspunktet da kjøpekontrakten mellom selger og kjøper ble inngått. Som regel vil kommunen holde den som til enhver tid står oppført som eier av boligen ansvarlig for lovlighetsmanglene. Dette innebærer at ny eier kan risikere å bli holdt ansvarlig for de ulovlige byggearbeider og bruksendringer som tidligere eier har utført på boligen.

Eksempler på noen lovlighetsmangler

En lovlighetsmangel vil eksempelvis foreligge i de tilfeller hvor et rom i kjelleren er markedsført og solgt som en kjellerstue, men som kun er godkjent som kjellerbod hos kommunen. I prinsippet har kjøper i slike tilfeller kun kjøpt en kjellerbod, og ikke en kjelleretasje som lovlig kan brukes som stue eller soverom.

Et annet eksempel på en lovlighetsmangel er de tilfeller hvor tidligere eier har fått tillatelse fra kommunen til eksempelvis å bygge et tilbygg i form av en redskapsbod, men i ettertid har endret denne til et soverom med vindu og sengeplass. Det samme vil være tilfellet hvor selger har innredet loftet i en bygård og solgt dette som en selvstendig bruksenhet, uten at en slik bruksendring fra råloft til boligareal har blitt godkjent av kommunen.

Ofte kostbart og tidskrevende å rette ulovligheten

Oppdager kommunen lovlighetsmangler ved boligen blir vanligvis den nye eieren pålagt å rette ulovligheten. Dette kan ofte bli både dyrt og tidskrevende, og oppleves gjerne som en stor skuffelse. En rekke kostbare tiltak må kanskje gjennomføres og iverksettes for at boligen skal bli bruksgodkjent av kommunen. I tillegg til at arbeidet kan bli kostbart, vil prosessen med kommunen ofte ta lang tid. I enkelte tilfeller er også lovlighetsmangelen av en slik karakter at det ikke engang vil være mulig å få gjennomført tilstrekkelige tiltak som vil medføre at boligen blir bruksgodkjent av kommunen.

Lovlighetsmangler gir ofte kjøper krav på erstatning eller prisavslag

Dersom du har kjøpt en bolig med slike lovlighetsmangler er det viktig å vite at du ofte vil ha krav på prisavslag eller erstatning. Er forholdene alvorlige vil lovlighetsmangelen også kunne gi deg rett til å heve kjøpet.

Viktig å reklamere i tide

Har du kjøpt en bolig og mistenker at deler av boligen mangler de nødvendige godkjennelser fra kommunen, er det viktig at du reklamerer til selger eller selgers eierskifteselskap så fort som mulig. Venter du for lenge med å fremsette en reklamasjon kan du nemlig risikere at et mulig krav går tapt. Videre vil også et godt utformet krav og en god håndtering av saken kunne være utslagsgivende for utfallet av saken.

Ta kontakt med advokat Onarheim

Ta kontakt med advokat Ørjan Onarheim dersom du har oppdaget at huset er ulovlig. Det er kompliserte regler som gjelder når boligen skal ettergodkjennes av kommunen. Det vil ikke være mulig for hverken selger eller selgers forsikringsselskap å forutse utfallet av kommunens avgjørelse i slike saker. Derfor er det nødvendig å benytte en advokat med særlig kunnskap på dette feltet.

Advokat Onarheim har bistått en rekke boligkjøpere som i etterkant av overtakelsen oppdaget lovlighetsmangler ved boligen. Med bistand fra Onarheim har flere av disse fått utbetalt betydelige beløp som følge av ulovligheten. I de mest alvorlige tilfellene har kjøper også fått heve kjøpet. Det er verdt å merke seg at det i slike saker ikke vil være avgjørende hvorvidt selger har faktisk kunnskap om ulovligheten eller ikke, det er den offentlige statusen som vil være avgjørende.

Advokat Onarheim har høy kompetanse og lang erfaring i saker om kjøp og salg av bolig. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Det er også nyttig å vite at både innboforsikring og en eventuell boligkjøperforsikring ofte dekker advokatkostnader i slike saker.