Tapte 8 millioner etter mangel ved utleielokale

---

Et frima som drev distribusjon av matvarer led tap på 8 millioner kroner da utleielokale ikke tilfredsstilte deres krav til strømtilgang. Retten kom imidlertid til at firmaet ikke hadde krav på erstatning da kravene til ekstra stor strømtilgang ikke fulgte av kontrakten.

Krevde utleielokale med stor strømtilgang

Et firma som drev med distribusjon av matvarer inngikk avtale om leie av et utleielokale på om lag 1500 kvm i et næringsbygg i Haugesund. Lokalet var tidligere blant annet benyttet til oppbevaring av matvarer og det hang et eldre kjøleanlegg i taket. Også det nye firmaet skulle benytte lagerlokalet til oppbevaring av matvarer. Frimaet trengte et utleielokale med stor strømtilgangd da det blant annet skulle benyttes til kjøle- og fryserom.

Fulgte ikke strømkrav av kontrakten

I prosessen som ledet frem til avtalen ble det utvekslet en rekke eposter. Leietaker fremhevet her i første rekke behov for lagerkapasitet for non food varer. Korrespondansen dreide seg videre i stor grad om endringer i lokalene i form av tilbygg av kontorfasiliterer og opprettelse av depositumskonto. Strømtilgang og strømbehov var ikke et tema i disse innledende forhandlingene. Først mot slutten av forhandlingene skrev leietaker at de regnet med å sette det gamle kjølerommet/fryserommet i funksjon. Leietaker fikk ikke noe respons på denne mailen og kontrakt ble ingått uten uttrykkelig avtalte strømkrav. Firmaet kom først tilbake til spørsmålet etter at kontrakten ble inngått.

Ikke nok strøm

Like etter at kontrakten ble inngått leide firmaet inn tre store containere beregnet til fryse- og kjøleformål. Leietaker hyret inn elektriker for å forberede tilkoplingen av disse. Det ble da avdekket at det ikke var nok strøm i utleielokale til å idriftsette de bestilte containerene. Leietaker gjorde på dette grunnlag mangelsinnsigelse gjeldende mot utleier. De krevde erstatning for lidd tap på 8 millioner kroner samt heving av leiekontrakten.

«Lager- og butikkformål»

Lagmannsretten kunne ikke se at lokalene ikke oppfylte det generelle kravet til standard som følger av husleieloven. Etter leiekontrakten var det ikke avtalt noe om tilgang på en bestemt mengde strøm. Av kontrakten fremgikk det videre at utleielokale skulle benyttes til «lager og butikkformål» og at det leies ut «som det er». Retten uttalte at dersom en leietaker driver særlig strømkrevende virksomhet, måtte dette gi en klar oppfordring til å sikre seg at strømtilførselen på kontraktstidspunktet var tilfredsstillende. Leietaker hadde ikke i tilstrekkelig grad gjort utleier kjent med deres strømbehov.

Leietakers forutsetninger

Når det gjelder leietakers forutsetninger, er det sentralt hva utleier blir gjort kjent med, forstod, eller måtte forstå av disse. Dersom utleier vet at utleielokale ikke har en tilstrekkelig strømtilførsel for leietaker, vil unnlatelse av å gi leietaker opplysninger om dette kunne medføre at det foreligger mangel ved utleieobjektet. Retten la til grunn at bygget hadde tilstrekkelig strømtilførsel til det behovet som var forutsatt i kontrakten. Når leietaker har et strømbehov som er høyere enn dette, er det hans risiko dersom behovet ikke blir dekket.

Leietakers undersøkelsesplikt

Retten uttalte avslutningsvis at leietakers undersøkelsesplikt i dette tilfellet også måtte ha gått foran utleier opplysningsplikt. Utleielokale ble avertert uten detaljerte opplysninger om kvaliteter. Dette fordi lokalet kunne tenkes utleid til en rekke typer virksomheter med store individuelle forskjeller i preferanser og behov. Megler hadde oppfordret interessenter til selv å undersøke lokalet opp mot eget behov. Leietakeren hadde selv ved flere anledninger besiktiget lokalet. Han hadde også hatt med seg elektriker, men de hadde imidlertid unnlat å undersøke lokalets samlede strømtilgang. Dette var ette retten syn uforsvarlig sett hen til at virskomheten som skulle drives hadde et så stort strømbehov.