Virksomheten førte til brann - leietaker fritatt fra erstatning
I en nylig sak for Høyesterett ble en leietaker fritatt fra erstatningskrav for brannskader på utleielokalet. Dette selv om det var klart at brannen skyltes leietakers virksomhet.
Etter husleieloven plikter leietaker å behandle husrommet «med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen». Lovteksten legger her opp til at øvrige plikter for leietaker kan følge av den individuelle leiekontrakt.
Skader for 10 millioner
Et gjenvinningsselskap hadde leiet et lokale for å drive avfallshåndtering. Mens virksomheten pågikk hadde det oppstått brann i en hall for oppmaling av trevirke og husholdningsavfall. Årsaken til brannen var at gnister fra motoren hadde gjort at det tok fyr i avfall rundt maskinen. Skadeomfanget ble betydelig da det tok fyr i taket og brannen spredte seg. Utleier hadde forsikret seg og fikk utbetalt 10 millioner kroner i brannskadeerstatning. Forsikringsselskapet krevde dette beløpet tilbakebetalt fra leietaker.
Leietakers plikter følger av lov og leiekontrakt
Utleieren kan kun kreve erstatning for tap som følge av at leietakeren ikke oppfyller sine plikter etter loven eller kontrakten. Det var i leieforholdet brukt leiekontrakt som bygget på en standardkontrakt fra huseiernes landsforbund. Etter denne kontrakten var leietaker ansvarlig for «all skade som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste». Spørsmålet for Høyesterett var om leietakers erstatningsansvar var betinget av mislighold fra leietaker eller om han var objektivt ansvarlig. Objektivt ansvar vil si ansvar uten skyld, slik at leietaker kan bli ansvarlig selv om han ikke har gjort noe galt.
Ansvaret var betinget av leietakers skyld
Retten kom til at bestemmelsen i kontrakten ikke innebar noe objektivt ansvar. Leietakers ansvar var med andre ord betinget av subjektiv skyld. Leiekontrakten kunne ikke forstås slik at det forelå erstatningsansvar uavhengig av mislighold. Retten uttalte at leietaker ikke var ansvarlig da han ikke kunne klandres for brannen. Det er kun i spesielle tilfeller at det kan bli tale om ansvar uten skyld.
Råd fra Osloadvokatene
Det er viktig for deg som utleier å lage en kontrakt tilpasset den individuelle leietaker. Dersom ikke annet er avtalt er det som regel kun skader som skyldes leietaker eller hans uaktsomhet som kan kreves dekket av leietaker.