Gode råd til boligkjøperen

---

Boligkjøp er gjerne den største investeringen man gjør i livet. Store pengesummer kan gi store konsekvenser hvis boligen viser seg å ikke leve opp til forventningene. Osloadvokatene gir deg som skal kjøpe bolig nyttige råd.

Hva bør en boligkjøper tenke på?

Når det oppstår problemer etter overtagelse av ny bolig skyldes dette oftest eiendommens tilstand, for liten tid til å gjøre undersøkelser for kjøper og for positiv markedsføring fra selgers side.

Det er viktig at en kjøper, før det gis et bud, har gjort seg godt kjent med innholdet i takstrapporten. Boligkjøper må også være godt kjent med eiendomsmeglers beskrivelse og selgers egenerklæringsskjema. I prinsippet skal det vært nok å lese eiendomsmeglers beskrivelse. Slik er det imidlertid ikke i praksis. Dersom det er gitt opplysninger med liten skrift så er det forventet at kjøper har fått det med seg.

Dersom man er usikker på innholdet i f.eks takstmannens tekniske beskrivelse så anbefales det å ta kontakt med takstmann direkte, eller annen fagkyndig. Dette bør gjøres før du gjør dine egne vurderinger av boligen på visning. Det er også mulig å ta forbehold når det inngis bud.

Mangler ved boligen

Ofte oppdages feil og mangler kort tid etter overtakelse. Tema som går igjen er at

• arealaet er mindre enn oppgitt
• fukt og råteskader
• ulovlig innredet loft eller kjeller
• skadedyr
• eller at selger har utført arbeider på boligen som skulle vært gjort av fagfolk.

Ofte viser det seg at selger ikke var en så god håndtverker, rørlegger eller elektriker som han selv trodde. Det er nærmest bare fantasien som setter begrensninger for hvilke omstendigheter som kan utgjøre en mangel.

Hvis selger har holdt tilbake viktig informasjon eller det er gitt feil opplysninger om eiendommen, vil det som regel være en mangel. Det kan være vanskelig å føre bevis for hva selger visste. Megler og takstmann har og en plikt til å undersøke eiendommen og gi opplysninger, og kan og holdes ansvarlig overfor kjøper.

6% av kjøpesummen

Boligen har også en mangel hvis det er et vesentlig avvik mellom hva kjøper er forespeilet og boligens faktiske tilstand. Det skal en del til å oppfylle kravet til vesentlighet. En tommelfingerregel er at reparasjonskostnadene bør utgjøre omtrent 6 % av kjøpesummen.

Hva bør kjøper gjøre hvis det oppdages mangler

Kjøper bør på et tidlig tidspunkt søke hjelp av advokat.

Det er viktig å være oppmerksom på at et mangelskrav kan gå tapt hvis det ikke reklameres innen rimelig tid, som regel innen 2 måneder. Reklamasjonen bør være skriftlig og det er krav til innholdet i reklamasjonen.

Kjøper må og være oppmerksom på at selger har rett til å tilby retting. Man bør derfor ikke gå i gang med reperasjoner uten å ha avklart med selger først med mindre vannspruten står ut av rørene. Mens utbedringene gjøres kan man ha krav på erstatningsbolig.

Boligkjøper har bevisbyrden

Det er kjøper som må bevise at det er en mangel, og det er som regel nødvendig å bruke sakkyndige til å vurdere mangelen, årsak og utbedringskostnader eventuelt verditap.

Når boligkjøper har fått oversikt over kostnadene må det innen rimelig tid fremsettes et konkret krav om for eksempel prisavslag , heving og erstatning.

Den absolutte fristen for reklamasjon er 5 år fra overtagelsen.

En gjennomgang og vurdering fra advokat vil fort være nødvendig for at en forbruker skal kunne ta stilling til hvorvidt man har et mangelskrav eller ikke.

Selger er ofte forsikret

Uenighet mellom selger og kjøper om det er en mangel ender ofte opp i domstolene og det er rik rettspraksis på området. En av grunnene til dette er at selger som regel har en eierskifteforsikring. Dessverre er det vår erfaring at selskapene først utbetaler det kjøper har krav på etter at rettslige skritt er innledet.

Fritt advokatvalg

Mange kjøpere tegner nå boligkjøperforsikring ved kjøp som gir dem rett til gratis advokat. Boligkjøperforsikringene er ikke flinke til å opplyse kundene om at de har et fritt advokatvalg og ikke trenger å bruke selskapets egne advokater. Vi har flere klienter som har tatt kontakt fordi de ikke har følt seg ivaretatt av disse selskapene, og ønsker en ekstern advokat.

For boligkjøpere som ikke har tegnet forsikring, får de som regel uansett dekket mye kostnader til prosessen under egen hus- eller innboforsikring.