Når utleielokalet ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav
I en sak for lagmannsretten fikk leietaker medhold i heving av leiekontrakten da lokalene ikke kunne brukes til det oppgitte formål i forhold til plan- og bygningslovens regler.
I en sak for lagmannsretten fikk leietaker medhold i at leiekontrakten kunne heves på grunn av vesentlig mislighold. Utleielokalet kunne ikke brukes til kaffeservering.
I utgangspunktet utleiers ansvar
Spørsmålet for retten var hvem av partene som hadde ansvar for at utleielokalet tilfredsstilte de offentligrettslige krav som stilles til serveringslokaler. Retten uttalte at det som utgangspunkt er utleiers ansvar at lokalene kan brukes til det oppgitte formål i forhold til plan- og bygningslovens regler. Dette følger av husleieloven hvor det heter at husrommet har en mangel dersom det ikke passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke rommet til.
Husleieloven suppleres av leiekontrakt
Husleieloven regulerer forholdet mellom leietaker og utleier. Loven er generell og bør suppleres av individuell leiekontrakt. Dersom kontraktens ordlyd ikke kan gi svar på tvistespørsmålet kan øvrige forhold omkring leieforholdet gi veiledning. Mailutveksling og annen korrespondanse i forkant av kontraktinngåelsen kan være med på å danne grunnlag for partenes berettigede forventninger.
Kreves klare holdepunkter for det motsatte
Utleier hevdet at alt ansvar i forhold til offentlige myndigheter var overført til leietaker etter kontrakten. Retten uttalte etter en tolkning av kontrakten i lys av forholdene omkring inngåelsen at leietaker ikke var ansvarlig for at utleielokalet kunne brukes til servering. Leietaker var kun ansvarlig for at virksomheten oppfyller de offentligrettslige krav som stilles til denne type virksomhet. Kontrakten kunne ikke forstås slik at leietaker hadde risikoen og ansvaret for å få lokalene godkjent. Om dette ansvaret skulle kunne overføres på leietaker måtte det vært uttrykt med klarhet i kontrakten, hvilket ikke var tilfelle her. Retten uttalte videre at selv om utleielokalet var leid ut «som det er» hadde lokalet likevel en mangel siden utleieren hadde forsømt sin opplysningsplikt i henhold til husleieloven.
Utleier har anledning til å rette mangelen
Utleier hadde videre anført at han måtte ha krav på å få rette mangelen. Han mente at leietaker av den grunn ikke kunne heve kontrakten. Dette førte ikke frem da utleier ikke ga uttrykk for at han ville søke om bruksendring. En slik søknadsprosess ville dessuten ha tatt lang tid. En stans i virksomheten i påvente av nødvendig tillatelse ville derfor ha ført til økonomiske problemer for leietaker. Dette ville ha vært en vesentlig ulempe for leietaker.