Sameiet er ansvarlig for lekkasje fra takterrassen din

---

Sameiet er ansvarlig dersom det oppstår lekkasje fra balkong, terrasse og til og med takterrassen kun du har adgang til. Terrassegulvet regnes nemlig som del av bygningskroppen og er med det en del av fellesarealene.

Gammel membran

I et boligsameie i en gård fra 1893 ble det i 1986 bygget to loftsleiligheter med eksklusiv adgang til hver sin takterrasse. I 2009 ble det oppdaget vannlekkasje fra takterrassen i den ene loftsleiligheten. Det ble videre konstatert at lekkasjen skyldtes at membranen under terrassegulvet var gått ut på dato. Det oppsto tvist mellom seksjonseieren og sameiet om hvem som skulle betale for raparasjonen.

Eksklusiv adgang

Det var kun eieren av loftsleiligheten som hadde adgang til terrassen. Sameiet anførte på denne bakgrunn at takterrassen ikke var en del av fellesarealet, men inngikk som en naturlig del av eierens bruksenhet og da tilhørte denne.

Hvem dekker kostnadene?

For retten ble spørsmålet om selve membranen i gulvet på terrassen tilhørte bruksenheten eller fellesarealene. Dersom membranen må regnes som del av en sameiers bruksenhet følger det av eierseksjonsloven at eieren må dekke kostnadene ved å reparere membranen. Men dersom membranen tilhører fellesarealene er hovedregelen i loven at kostnadene dekkes av sameiet. Et sameie kan imidlertid vedta en annen kostnadsfordeling enn det som føger av loven. Noe slikt vedtak hadde sameiet ikke truffet.

Tilblivelseshistorien

Retten slo innledningsvis fast at terrassens tilblivelseshistorie i seg selv er av liten betydning for ansvarsfordelingen. Av hensyn til forutberegnelighet for tredjemann kan ikke omstendighetene omkring tilblivelsen være avgjørende. Kjøper eller eier av leiligheten bør kunne forholde seg til det som fremgår av vedtekter og lov. I denne saken var sameiet godt orientert om byggingen av terrassen da de hadde underskrevet på byggemeldingen og godkjent byggingen av terrassen.

Betydningen av disposisjonsrett

Retten uttalte videre at det også er av liten betydning om disposisjonsretten til takterrassen tilligger eieren av leiligheten alene og at øvrige seksjonseiere er fysisk avskåret fra å benytte den. Men som med de øvrige balkonger i bygget er utgangspunktet at sameieren selv må vedlikeholde innsiden av balkongen. Utgifter som refererer seg til baklongen som del av selve bygningen er imidlertid en felleskostnad. Utgifter til takvedlikehold er en felleskostnad selv om det kun er èn bestemt seksjon som har nytte av at taket er tett.

Takterrassen er en del av bygningskroppen

Retten uttalte at takterrassen inngår som en del av bygningskroppen og terrassegulvet erstatter det gamle taket for leilighetene under. Membranen må regnes til takfunksjonen og utgjør således en del av sameiets fellesareal. Det ble med dette konkludert med at membranen var en del av fellesarealene og at sameiet skulle betale for reparasjonen.

Kunne ikke gjøre unntak

Avslutningsvis uttalte retten at heller ikke bestemmelsens unntaksregel kunne komme til anvendelse. Det heter i bestemmelsen at kostnadene skal fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet når særlige grunner taler for det. Dette er en snever unntaksregel. For at denne skal kunne komme til anvendelse må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameierbrøk. Dette var etter rettens syn ikke tilfelle i denne saken.