Måtte betale for reparasjon av heis de ikke brukte

---

Høyesterett uttalte i en sak at kostnader til drift og vedlikehold av heisen i en av blokkene i sameiet skulle dekkes av alle sameierne. Til og med de som ikke disponerte heisen.

Blokk uten heis

Et sameie i Oslo besto av 46 boligseksjoner fordelt på sju blokker. Det var på 1970-tallet installert heis i fire av blokkene. Etter en brann i det elektriske anlegget i en av heisene i 2008, måtte heisen repareres for kr 600.000. Styret vedtok da at kr 200.000 av utgiftene skulle dekkes av sameierne fordelt etter sameiebrøken. Også sameiere som ikke disponerte heis måtte betale sin andel av kostnaden. 16 av seksjonene fra blokkene uten heis nektet imidlertid å betale sin andel da de ikke hadde noen nytte av heisen. De ble ikke hørt av styret og sameiet gikk til retten for å få dekket utgiftene.

Til Høyesterett

Sameiet tapte i tingretten, men vant i lagmannsretten. Saken endte til slutt i Høyesterett. Spørsmålet for Høyesterett var om alle sameierne i sameiet må dekke drifts- og vedlikeholdskostnader til heis etter sameiebrøk, eller om de som bor i de tre blokkene uten heis, skal slippe å bidra.

Eierseksjonsloven

Etter eierseksjonsloven § 23 skal kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (fellesutgifter), fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Dette er den deklaratoriske hovedregel som gjelder dersom ikke annet er vedtektsbestemt. Videre heter det at kun dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Ingen vedtektsbestemmelse om fordeling

Kostnadene til drift av heis hadde helt siden sameiet ble etablert på begynnelsen av 1970-tallet, rent faktisk blitt dekket av alle sameierne etter sameiebrøk. Sameiet hadde ingen vedtektsbestemmelse om annen fordeling enn dette. Utgangspunktet er da at kostnadene skal fordeles etter sameiebrøk.

Unntak krever «særlige grunner»

Det avgjørende for Høyesterett var om «særlige grunner» tilsa at kostnadene burde fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet. Unntaksbestemmelsen er en snever unntaksregel. Den er ment å fange opp de tilfeller der hovedregelen vil virke urimelig og det kreves derfor «særlige grunner» for å anvende den. Med det kan ikke enhver utgift som sameierne har ulik nytte eller ulik forbruk av kreves fordelt på en annen måte. Det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk.

Kun ved nye tiltak

Det heter i forarbeidene til bestemmelsen at unntaket først og fremst er aktuelt ved kostnader til nye tiltak. Dersom det hadde vært spørsmål om installasjon av nye heiser som ikke alle seksjonene hadde nytte av, ville det vært mer naturlig å anvende unntaket. Men for drifts- og vedlikeholdskostnader knyttet til allerede eksisterende heiser skal det mye mer til for å fravike hovedregelen om dekning etter sameiebrøken. Høyesterett uttalte at det generelt er lite aktuell å anvende unntaket på for kostnader knyttet til eksisterende anlegg.

Ikke grunnlag for unntak

Høyesterett fant med dette ikke grunnlag for å gjøre unntak for reparasjonskostnadene. De uttalte at dersom unntak skulle gjøres i dette tilfellet ville det vært uthuling av det grunnleggende prinsippet om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. En restriktiv forståelse av unntaksregelen motvirker en slik utvikling og ivaretar hensynet til å forsøke å unngå konflikter. Dommen ble imidlertid avsagt under dissens, 3 mot 2.