Festetomt på hytta eller huset? Ønsker du å kjøpe den ut?
Vil du helst eie din festede hytte- eller boligtomt?
Osloadvokatene hjelper deg å undersøke om innløsning er aktuelt for deg.
Hovedregelen er at du har krav på innløsning av festetomt når det har gått 30 år av festetiden eller når festetiden er utløpt. Ved beregning av festetiden er det viktig å huske at det er den totale festetiden som legges til grunn. Du kan derfor ha krav på innløsning selv om du nylig har overtatt en festekontrakt.
Tomtefesteloven
Etter at 30 år har gått kan du fremsette krav om innløsning hvert 2. år dersom du fester en boligtomt, og hvert 10. år for hyttetomter .
Retten til innløsning følger av tomtefesteloven § 32.
Krav om innløsning av festet tomt må fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningstiden er kommet. Dersom du ønsker å innløse festetomten etter at det har gått 30 år må du dermed fremsette kravet før det 29. året av festetiden.
Unntak fra innløsningsretten av festetomt
Dersom du vurderer å kreve innløsning av festetomt er det viktig å ha huske at det er visse unntak fra innløsningsretten. Retten til innløsning skal etter tomtefesteloven § 34 ikke komme i konflikt med bortfesters rettsgrunnlag. Dette medfører for eksempel at eventuelle panteretter i tomten ikke faller bort ved at du overtar tomten ved innløsning, dersom panteretten har bedre prioritet enn festeretten.
Allikevel følger det av loven at innløsningsretten er i behold hvis rettighetshaveren har samtykket til bortfesting uten forbehold. Et annet unntak fra innløsningsretten er dersom festetomten hører til en bygdeallmenning. Da kan bortfester møte ditt krav om innløsning med å tilby forlengelse av festeforholdet. Det samme gjelder dersom du fester en fritidstomt i statsallmenning. I tillegg er det et unntak for tomter som er del av landbrukseiendom i tomtefesteforskriften § 4.
Hva er egentlig punktfeste? – Osloadvokatene hjelper deg!
Punktfeste er en festeavtale hvor arealet ikke er målt opp, men angitt som et punkt i kartet på bortfesterens eiendom. Les mer om punktfeste:
Innløsningsbeløp på festetomt
Dersom du mener du har krav på innløsning, må du finne det korrekte innløsningsbeløpet.
Tomtefesteloven § 37 gir nærmere anvisning på dette. Hovedregelen er at innløsningsbeløpet er 25 ganger årlig festeavgift, etter at festeavgiften har blitt regulert på innløsningstidspunktet. Dersom innløsningstidspunktet inntreffer 10 år eller kortere før festeavtalen løper ut, og således kan bli forlenget, kan bortfester kreve oppregulering av festeavgiften til 2 % av råtomtens verdi før festeavgiften multipliseres med 25. Dette gjelder ikke dersom det fremgår av avtalen oppjustering av festeavgift skal skje i tråd med endringen i pengeverdien og avtalen gir fester en rett til forlengelse av festekontrakten. I disse tilfelle vil kun vanlig oppjustering i tråd med endringen i pengeverdien være mulig.
Tidsbegrenset festekontrakt
Dersom festekontrakten er tidsbegrenset kan bortfester kreve at innløsningsbeløpet settes til 40 % av råtomtens verdi. Dette beløpet vil noen ganger være vesentlig høyere enn 25 ganger årlig festeavgift. Begrunnelsen for denne regel er at innløsning er en rettighet fester har, i motsetning til et vanlig frivillig salg. Dersom bortfester har festet bort tomten uten tidsbegrensning og uten oppsigelsesrett gir dette en indikasjon på at vedkommende ikke har planlagt å få rådigheten over tomten tilbake. Det ansees dermed som tilstrekkelig kompensasjon at bortfester får betalt festeavgiften for de neste 25 årene ved innløsning.
Dersom avtalen derimot er tidsbegrenset, eller med bortfesters rett til oppsigelse, viser det at partenes intensjon ved avtalen var at bortfester på et gitt tidspunkt skulle få tomten tilbake. Man ser altså hen til den opprinnelige avtalen mellom partene ved fastsettelse av innløsningsbeløp.