5 gode råd til deg som har fått krav om økt festeavgift
I den neste årene fremover, vil mange festere oppleve at bortfester sender krav om festeavgift som har økt 20 ganger over natta.
Bør du godta bortfesters krav om økning av festeavgiften?
Festere som har betalt 2 000,- per år får plutselig krav på over 20 000,- kroner. Ofte er disse kravene sendt sammen med et tilbud om innløsning til tomtens fulle verdi. Kravene kommer nå fordi det har vært mye rettslig usikkerhet knyttet til «engangsløftet» og hva bortfester kan kreve ved forlengelse av festekontrakter.
Bruk rettshjelpsdekningen i bolig- eller hytteforsikring
Det mange ikke er klar over er at bolig- eller hytteforsikringen vil gi krav på rettshjelpsdekning, og at fester derfor bare betaler en brøkdel av advokatkostnaden selv. Mange festere stoler på bortfester eller er redd for at det vil være altfor dyrt å oppsøke egen juridisk hjelp. Det trenger ikke være dyrt å bruke advokat, og tvert imot vil mange oppdage at kravet de har fått er altfor høyt eller ulovlig.
5 spørsmål du bør stille hvis du har fått krav om økning av festeavgiften
1. Har bortfester lov til å øke å øke prisen?
Det er bare noen kontrakter som gir bortfester lov til å øke festeavgiften etter tomtepris. I enkelhet vil dette bare være lov ved tre tilfeller:
- «engangsløftet» gjelder for eldre avtaler der regulering etter tomteverdien er avtalt og som ikke har vært regulert slik etter 1. januar 2002
- ved forlengelse av en tidsbestemt avtale (kan være unntak)
- ved innløsning av en tidsbestemt avtale med mindre enn 10 år igjen av festetiden
Dessverre ser vi at mange bortfester bommer og sender urettmessige krav, og at en del festere lar seg skremme til å betale. Ikke la deg lure.
2. Har bortfester lov å kreve økning nå?
Regulering kan bare skje innen kontraktsmessige intervaller. Er ingenting avtalt kan festeavgiften bare reguleres hvert 10 år i tråd med konsumprisindeks. Dessverre ser vi at mange bortfestere har ventet på lovendring, og sender ivrig avgårde krav selv om det er kort tid siden forrige gang festeavgiften ble regulert. Har kravet økt med mange tusen, sier det seg selv at dette kan gi fester et stort tap.
3. Har bortfester taksert tomten riktig?
I tomtefesteloven er det gitt regler om hvordan festetomten skal takseres. Ofte viser bortfester og takstmann til råtomtverdien. Dette er feil og kan gi enorme utslag. Det er nemlig slik at det skal gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes tiltak fra fester, herunder tiltak hvor det er gitt tilskudd fra for eksempel kommunen. Videre skal utnyttelsesmulighet for selve tomten ikke tas hensyn til, verdien settes maksimalt til hva tomten er verdt med mulighet til å sette opp husene som står på tomten.
4. Hvor stor prosent av tomtens verdi kan bortfester kreve?
For forlengelse av festekontrakter, har lovgiver satt en festerente på 2 %. I andre tilfeller er prosentsatsen ikke lovbestemt. Mange bortfestere krever hele 4-5 % av tomtens verdi men etter dagens rentenivå er dette neppe riktig. Hvor lange reguleringsintervaller som er bestemt i kontrakten vil også spille inn. Det er liten grunn til at denne skal settes høyere ved oppregulering etter engangsløftet enn ved forlengelse.
Resultatet er at mange bortfestere faktisk krever over dobbelt så høy festeavgift som de ville fått ved en rettslig prøving. Ved innløsning kan bortfestere ende opp med å betale over dobbel pris.
5. Hva skjer hvis jeg protesterer?
Tomtefesteloven legger faktisk opp til at partene skal forhandle om hva som er riktig avgift. Det er lov å protestere, stille spørsmål og forhandle. Det kan være lurt å innhente egne takster og å slå seg sammen med andre tomtefestere. Sammen står dere sterkere.
Det kan ofte være lurt å bare betale det du mener er korrekt. Forsinkelsesrente av festeavgift må du nok betale om du taper saken, men dette utgjør nokså beskjedene kostnader når tilbakeholdet er en begrenset periode.
Ved hjelp av advokat som kan tomtefeste, løses ofte saken med en avtale med bortfester om en lavere festeavgift eller innløsning. Er situasjonen helt fastlåst, kan saken bringes inn for skjønnsretten hvor store deler av sakskostnadene vil være dekket gjennom rettshjelpsforsikringen din.
Osloadvokatene kan tomtefeste og vi tar saker i hele landet.
Vi hjelper deg å vurdere bortfesters krav på økt festeavgift og hva som er riktig innløsningspris. Vi er med i forhandlinger med bortfester og står ved din side gjennom hele prosessen. Og vi søker alltid rettshjelpsdekning for deg.
Relevante artikler:
Varsel om økt festeavgift?
Lagmannsretten fant at fester skulle bli selveier til spottpris