Urettmessig heving av leiekontrakt til et forretningslokale

---

Når du tegner leieavtale for et næringslokale er det ofte bindingstid på kontrakten. Hva skjer dersom du likevel må heve avtalen? Plikter utleier å begrense tapet hen lider? Nylig avsa lagmannsretten en dom hvor hovedspørsmålet var om leietakeren var erstatningsansvarlig for å heve leieavtalen.

Partene inngikk leieavtale om næringslokaler i 2017. Leieavtalen gikk fra 2017 til 2023 og kunne ikke sies opp av leietaker. 24. September 2019 hevet likevel leietakeren avtalen. Leietakeren hevet avtalen fordi lokalene, på grunn av av omfattende og støyende arbeider rett utenfor, ikke kunne brukes som avtalt .

Hevingen førte til tvist mellom utleier, som krevde erstatning for ubetalt leie, tap i fremtidig leie og mangler ved boligen, og leietakeren. Saken ble anket fra tingretten og gikk for lagmannsretten i 2020.

Avtaler skal holdes

Det alminnelige utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Dette innebærer at partene plikter å oppfylle sine forpliktelser i henhold til en inngått avtale. I de tilfeller en part ikke klarer å oppfylle sin del av avtalen vil han som hovedregel kunne holdes ansvarlig for avtalebrudd og eventuelle tap som han har påført den annen part.

Et unntak fra denne hovedregelen er en parten sin tapsbegrensingsplikt. I et kontraktsforhold plikter partene å opptre lojalt mot hverandre. En del av denne plikten er å begrense sitt eventuelle tap med «rimelige tiltak». For utleieforhold følger utleies tapsbegrensingsplikt blant annet av husleieloven § 2-14, jf. § 5-8 femte ledd.

Tapte leieinntekter

Lokalet ble leid ut på nytt fra 01. januar 2020, men med de to første månedene gratis. Utleier ga den nye leietakeren disse kostnadsfrie månedene fordi den nye leietakeren måtte utbedre lokalet. Utleier krevde erstatning fra den opprinnelige leietakeren for perioden utleier gikk uten leieinntekter, altså fra 01. september 2019 til 01. mars 2020.

Leietaker var enige om å dekke den tapte leien frem til 15. oktober. Denne perioden utgjorde ca. 90 000 kroner i leieutgifter. For perioden mellom 15. oktober 2019 og 01. mars 2020 mente leietakeren at utleier kunne fått leiet ut lokalet fra 15.oktober. All øvrig tid utleier gikk uten leieinntekt var derfor utleiers eget ansvar.

Manglende aktivitet

Det gikk liten tid fra utleier hadde visning til ny leietaker var signert. Men visningen ble først gjennomført 14. desember. Etter rettens syn ville lokalet være leid ut allerede første november dersom utleier hadde utvist den aktiviteten som hen pliktet til med en gang. Lagmannsretten konkluderte med at utleier skulle ha forsøkt å leie ut lokalene på nytt fra første oktober og ny leietaker ville da vært på plass senest i slutten av måneden.

Leietakeren var dermed erstatningsansvarlig for en halv måneds leie. Tilsvarende ca. 30 000 kroner.

Gratismåneder

På grunn av lokalenes tilstand og medregnet tid til etablering, fikk den nye leietakeren to måneders fritak fra leie. Leietakeren aksepterer at den nye leietakerens behov for å pusse opp lokalet ga grunnlag for en måneds fritak fra leie. Leietakeren sa seg villig til å dekke den første måneden, men mente det ikke var grunnlag for en ytterligere måned.

Etter lagmannsrettens syn dreide oppussingen seg om bagatellmessige forhold som kunne vært utført før ny leietaker overtok. Leietakeren var derfor bare ansvarlig for en måned fritak fra leie, tilsvarende ca. 60 000 kroner.

Differanse i leie

Den nye leietakeren fikk en lavere leiesum en den opprinnelige leietakeren. Ettersom den opprinnelige leieavtalen var uoppsigelig frem til 2023 ville utleier lide et tap så lenge han leiede ut lokalene rimeligere enn ved den første avtalen. Lagmannsretten viste til at leietakeren pliktet leietakeren å betale denne differansen. Beløpet for differansen mellom tidligere leieinntekter og nåværende leieinntekter var ca. 110 000 kroner.

Mangler ved lokalet

Utleieren krevde erstatning fordi lokalet var i dårligere stand enn det som var avtalt, jf. husleieloven § 10-3 annet ledd. De manglene som ble funnet i lokalet ble utbedret av den nye leietakeren og kompensert for gjennom to måneders gratis leie. Denne kompensjonen hadde allerede leietakeren dekket og utleieren var derfor ikke påført noe økonomisk tap utover dette.

Resultat

Lagmannsretten konkluderte med at leietakeren måtte erstatte utleier med et beløp på ca. 290 000 kroner. Dette skulles trekkes fra leietakerens utestående depositum.

Har du en lignende sak?

Ta kontakt med Osloadvokatene. Vi bistår ofte i utleiesaker mellom selskaper, både for utleier og leietaker.

Ofte vil det være dekning av rettshjelp i forsikringen din. Vi hjelper deg alltid undersøke om du har dekning til advokatutgifter i din forsikring. Det påløper aldri noen kostander før vi er enige om et oppdrag.

Ta kontakt i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.