Truer utleier deg med utkastelse fra boligen?

---

Som leietaker er det svært inngripende å bli utestengt fra egen bolig. Utkastelse, eller såkalt fravikelse, innebærer at leietakeren blir kastet ut av boligen han leier. På grunn av de store ulempene en utkastelse innebærer for leietakeren, er det strenge vilkår som må være oppfylt før en utkastelse kan gjennomføres. Videre kan en utkastelse bare gjennomføres av namsmyndigheten og utleier har ikke mulighet til å foreta en utkastelse på egenhånd.

Må foreligge et vesentlig mislighold av kontrakten fra leietakers side

For at en utkastelse skal kunne gjennomføres må det for det første foreligge forhold som gir utleier rett til å heve kontrakten med leietaker. Etter husleieloven § 9-9 kan en utleier heve leieavtalen dersom leietaker vesentlig misligholder avtalen. Et vesentlig mislighold kan for eksempel være manglende overholdelse av ordensregler, ulovlige endringer av boligen, skader eller manglende vedlikehold. Videre vil det også kunne foreligge et vesentlig mislighold av avtalen i de tilfeller leietaker over en lengre periode ikke oppfyller sin plikt til å betale leie. Bestemmelsen oppstiller en høy terskel, og et hvert avvik fra leieavtalen vil ikke gi utleier rett til å heve avtalen. Om forholdet er å anse som et vesentlig mislighold vil måtte avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering hvor misligholdets art og grad vil være av betydning. 

Utleier må varsle leietaker om utkastelse

Dersom utleier mener at vilkårene for utkastelse er oppfylt må han sende et skriftlig varsel til leietaker. Varselet må inneholde en begrunnelse for utkastelse og det må klart fremgå at det er en advarsel om utkastelse.

Leietaker vil ha mulighet til å uttale seg om forholdene før namsmyndigheten beslutter utkastelse

Leietaker har to uker på seg fra varselet er sendt til å rette opp i misligholdet ved å for eksempel betale leien eller rette opp i de skader han har gjort på boligen. Gjør han ikke dette og leietaker ikke frivillig flytter ut innen fristen, må utleier sende en begjæring om utkastelse til namsmyndigheten eller retten. Namsmyndigheten vil deretter sende leietaker et nytt varsel, hvor leietaker gis oppfordring til å uttale seg om forholdene innen en frist på to uker.

Har du mottatt et slikt varsel fra namsmyndigheten vil det være lurt å ta kontakt med en advokat som kan bistå deg med å utforme en skriftlig uttalelse. Oppfyller du vilkårene for fri rettshjelp vil du få dine advokatkostnader dekket av det offentlige.

Namsmyndigheten avgjør om det er grunnlag for å gjennomføre utkastelse   

Når fristen er utløpt vil namsmyndigheten avgjøre om utkastelse skal gjennomføres eller ikke. Dersom det er grunnlag for utkastelse vil leietaker bli varslet om tidspunkt for når utkastelsen formelt vil finne sted. En formell utkastelse innebærer at namsmyndigheten møter opp i boligen og fjerner de eiendeler og personer som måtte befinne seg i boligen. 

Utleier kan aldri foreta en utkastelse på egenhånd og må følge fremgangsmåten som følger av loven

Utleier har aldri selv mulighet til å foreta en utkastelse ved bruk av tvang overfor leietaker eller ved å skifte lås på boligen. Gjennomfører utleier utkastelsen på egenhånd og ikke følger den fremgangsmåten som følger av loven, vil utkastelsen være ulovlig.

Osloadvokatene bistod nylig en leietaker i en sak som gjaldt ulovlig utkastelse

Osloadvokaten ved advokat Ørjan Onarheim bistod nylig en leietaker i Oslo byfogdembete som hadde blitt ulovlig kastet ut fra sin bolig. Utleier hevdet at leietakeren hadde brutt flere av ordensreglene i leiekontrakten i form av blant annet støy og fyll. Med hjelp av vektere hadde utleier derfor foretatt en utkastelse på egenhånd, kun med 48 timers varsel. Utleier hadde heller ikke sendt ut et skriftlig begrunnet varsel til leietakeren, og kunne heller ikke dokumentere hva misligholdet hadde gått ut på eller hvilke advarsler som var gitt til leietakeren i forkant av utkastelsen.

Retten kom til at både heving av avtalen var ugyldig og at utkastelsen var ulovlig

Ettersom utleier ikke hadde fulgt de regler som gjelder ved heving av en leieavtale, kom retten til at heving av leieavtalen var ugyldig. Videre var retten enige med advokat Onarheim i at utkastelsen hadde vært ulovlig da denne ikke var gjennomført av namsmyndigheten eller prøvd av retten. Med bistand fra advokat Onarheim fikk leietakeren igjen tilgang og disposisjonsrett over boligen, og utleier ble dømt til å betale leietakers saksomkostninger på 35 000 kroner.

Har du behov for hjelp i forbindelse med en sak om utkastelse?

Ta gjerne kontakt om du står i fare for å bli kastet ut av din bolig. Osloadvokatene har flere advokater som har lang erfaring med slike saker, og som gjerne hjelper deg med din sak. Oppfyller du vilkårene for fri rettshjelp vil vi også søke om fri rettshjelp for deg. Det påløper ingen kostnader før vi har blitt enige om et oppdrag.