Utleien av leiligheten på Airbnb var ikke ulovlig

---

Å leie ut deler av boligen kan gi økonomisk gevinst. For en mann som leide ut deler av leiligheten sin på Airbnb truet sameiet med tvangssalg.

Mannen leide ut deler av sin leilighet, som var en del av et sameie i Oslo, på Airbnb. Som regel bodde han i den ene delen og leide ut den andre, men til tider var hele leiligheten leid ut. Leiligheten var utleid ca halvparten av året og ga mannen en fortjeneste på ca 300 000 årlig.

Naboene var plaget av at det stadig kom og gikk nye personer. Plagene ble for beboerne så store at de gikk til styret som senere gikk til sak mot eieren av leiligheten. Sameiet hevdet at utleien var ulovlig fordi bruken av leiligheten var til skade og ulempe for øvrige beboerne i sameiet. Sameiet anførte også at måten leiligheten ble brukt var i strid med formålet for leilighetene. Leilghetene i sameiet var beregnet på beboelse og omfanget av utleien fikk det til å fremstå som næringsvirksomhet.

Mannen som leide ut var uenig i at bruken var ulovlig. Sameiet ga deretter først pålegg om salg av leiligheten og begjærte deretter tvangssalg av leiligheten. Mannen motsatte seg at det var grunnlag for salgspålegg og tvangssalg. Saken gikk for Oslo byfogdembete i 2016.

Omfanget av utleien på Airbnb

Mannen hadde leid ut i ca 2,5 år. Over denne perioden var leiligheten utleid ca 50% av tiden og i tilnærmet halvparten av utleietilfellene bodde han selv i leiligheten. Beboerne i sameiet hadde ulike oppfatninger av støyen som stammet fra utleien. Noen mente at den økte ferdselen i oppgangen og mye festing førte til svært høyt støy, mens blant annet naboen under den aktuelle leiligheten ikke hadde merket noe støy utover det normale.

Retten kom til slutt til at støyen fra leiligheten samlet sett ikke oversteg det som er normalt i et sameie. Bruken og utnyttelsen av leiligheten var med andre ord innenfor det de øvrige beboerne måtte tåle.

Formålet i sameiet

Formålet med leilighetene var beboelse. Utgangspunktet i en eierseksjon er at man har full råderett over sin seksjon. Muligheten til utleie har av Høyesterett tidligere blitt ansett som et grunnelement i råderetten. Eier av seksjonen kan i utgangspunktet da leie ut så mye han ønsker, men utleien kan ikke bryte med formålet i sameiet. Sameiet anfører at utleien kan karakteriseres som et pensjonat eller «bed and breakfast» og at omfanget gjør at utleien bryter med boligformålet. Dersom mannen hadde leid ut for lenger perioder vill dette ikke vært et problem, det var den hyppige skiftingen av besøkende som var problematisk.

Bodde der selv

Retten påpekte at dersom ikke utleier ikke selv hadde bodd i leiligheten, ville utleien i saken lett blitt ansett som formålsstridig. Hovedformålet med leiligheten for utleier var imidlertid som bolig.

Retten påpekte at sameiet, tross forsøk fra mannen, ikke hadde ønsket å finne en god løsning sammen.

Måtte ikke selge

Etter rettens syn forelå det samlet sett ikke et slikt mislighold fra mannens side etter utleien på Airbnb at sameiet kunne pålegge han å selge leiligheten. Mannen hadde dermed vunnet saken.

Har du en lignende sak?

Da kan du ha krav på å få dine advokatkostnader dekket gjennom forsikringen din. Hos Osloadvokatene kan vi reglene og unntakene. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.