Røykelukten spredte seg til naboleilighetene - ikke grunnlag for tvangssalg

---

Saken mellom Antonsen og et borettslag i Ålesund gikk for Sunnmøre tingrett i februar 2020. Saken ble omtalt i NRK samme dag.

Antonsen flyttet inn i borettslaget mars 2018. Styret mottok de første klagene allerede mot slutten av samme måned. Det var Antonsen sin røyking inne i egen leilighet som var årsaken til klagene. Røyken gikk gjennom veggene og naboene var plaget med sterk røykelukt i egne leiligheter. Røyken gjorde også at loftet ikke kunne brukes som tørke- eller oppbevaringsrom siden  røykelukta satte seg i alt som ble befant seg der.

Antonsen fikk senere også klager på at oppførselen hans var ufin overfor de andre andelseierne. Han hadde ikke deltatt på dugnader og naboene opplevde bråk og rot i fellesarealene, samt at han stadig motsatte seg dialog for å bedre situasjonen.

Styre i borettslaget fremmet først pålegg om salg og deretter at leiligheten til Antonsen skulle tvangsselges. Antonsen var uenig i at hans røyking skulle gi grunnlag for å tvangsselge boligen. Saken gikk derfor til Rana tingrett.

Kreves kvalifisert mislighold av plikter

Partene var uenige om Antonsens røyking og oppførsel ga grunnlag for tvangssalg. Formkravene for pålegg om salg og tvangssalg var fulgt fra borettslagets side. For at borettslaget nå skulle kreve leiligheten tvangssolgt måtte Antonsen vesentlig ha misligholdt sine plikter overfor borettslaget, jf burettslagslova § 5-22. Et mislighold alene er ikke nok, det kreves et kvalifisert mislighold.

Dårlig naboforhold er ikke i seg selv mislighold

Som andelseier vil det være veldig inngripende å få sin leilighet tvangssolgt. Det stilles derfor et krav til at misligholdet fra en andelseier må være kvalifisert. Det skal være et vesentlig brudd på plikter som andelseieren har overfor borettslaget eller andre eiere. Et dårlig naboforhold er ikke i seg selv et mislighold.

Det avgjørende vil være hvordan forholdene var på salgtidspunktet. Tidligere pliktsbrudd og muligheten for fremtidige brudd kan også ha påvirkning på om et mislighold kan regnes som vesentlig. Eksempelvis vil det tale mot tvangssalg om en eier har bedret sin adferd og har en mindre sannsynlighet for nye mislighold.

Rett til å røyke i egen bolig

Borettslaget hadde ingen vedtekter eller bestemmelser om at røyking ikke kunne gjøres inne i egen leilighet. Det var dermed ingen forskrift som hindret Antonsen i å røyke i egen leilighet. Selv om det er klart at naboene ble plaget av røyken kom retten til at Antonsen sin røyking ikke medførte et avvik av hva man kan forvente av røyking i egen bolig. Røykingen medførte derfor ikke et mislighold av Antonsen sine plikter som andelseier.

De øvrige forhold som borettslaget hadde klagd på, som nattestøy og tilgrising av fellesarealer, ble av retten ansett som et ikke vesentlig mislighold. Naboene hadde de siste seks månedene ikke opplevd lignende hendelser fra Antonsen. Sannsynligheten for at hendelsene skulle gjenta seg var lave og det var stor usikkerhet knyttet til hvor stort omfang av støy og tilgrising det faktisk var. Misligholdet var derfor ikke av en slik karakter at det ga grunnlag for salgspålegg eller tvangssalg.

Fult medhold og saksomkostninger dekket

Antonsen vant saken fult ut, fikk bli boende i sin leilighet, og fikk innvilget fri sakførsel.

Lignende saker dekkes ofte av innboforsikringen

Når vi påtar oss et oppdrag sjekker vi alltid om klienten kan få dekket sine advokatutgiftene gjennom forsikringen. Vi tar både dialogen med forsikringsselskapet, motpart og andre instanser. Ta kontakt med Osloadvokatene og få en uforpliktende vurdering av din sak.