Kan du kaste ut leietaker om han ikke betaler leie?

---

Ja, men det kreves at betalingsmisligholdet er betydelig og av kvalifisert art.

Ved vesentlig mislighold

Etter husleieloven § 9-9 kan en utleier heve leieavtalen med leietaker dersom han vesentlig misligholder avtalen. Dersom leietaker ikke betaler leie kan dette anses som et vesentlig mislighold. Leietakers plikt til å betale leie må således misligholdes i vesentlig grad for at utleier har rett til å heve leieavtalen. Vesentlighetskravet er strengt og det er ikke tilstrekkelig at leien ikke blir betalt i rett tid eller ikke etter påkrav. Misligholdet må være betydelig og av kvalifisert art.

Må være utvilsomt

For at en leietaker kan kastes ut må videre kravene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d være oppfylt. Etter denne bestemmelsen må det foreligge forhold som gjør det åpenbart at utleier har adgang til å heve leieavtalen. Det må med andre ord fremstå utvilsomt at utleier er berettiget til å heve avtalen. Det må ikke foreligge tvil ved bevisvurderingen.

Ikke nok med et par måneders leie

Fra rettspraksis kreves det normalt mer enn at et par måneders leie står ubetalt for at betalingsmisligholdet skal anses som vesentlig. Dette har sammenheng med at leietaker vanligvis har betalt depositum eller stilt garanti. Med dette har utleieren sikkerhet for leiekravet og dette er med må å heve terskelen for når betalingsmisligholdet er vesentlig.

Åtte måneders mislighold var klart nok

I en sak for lagmannsretten uttalte retten at åtte måneders ubetalt leie representerte et vesentlig mislighold. Retten fant det da åpenbart at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen og kunne få leietaker kastet ut.

Leietakers tilbakeholdsrett

En leietaker kan imidlertid ha tilbakeholdsrett etter husleieloven § 2-15. Dersom leietaker med grunnlag i sin tilbakeholdsrett ikke betaler leie, foreligger ikke mislighold overhodet. Retten til å holde tilbake leie gjelder dersom leietakeren har krav mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Han kan da holde tilbake så mye av leien at det sikrer hans krav. Tilbakeholdsretten gjelder uansett hva slags mislighold som foreligger på utleiers side. Det kan være tale om forsinkelse ved klargjøring av utleieobjektet, eller annet som medfører at leietaker ikke kan bruke boligen. Leie kan også tilbakeholdes dersom leietakeren har et erstatningskrav som følge av en mangel eller manglende utbedring av denne.