Restaurant ble kastet ut etter manglende vedlikehold av lokalet

---

En restaurant som leide et næringslokale ble kastet ut av huseier da leietakeren ikke hadde overholdt sin plikt om vedlikehold av lokalet.

Vannlekkasje og rotteinntrengning

Et eiendomsfirma leide ut et næringslokale i Bergen. Leietakeren var en kebab- og pizzarestaurant. Etter at restauranten hadde leid lokalene i om lag to år fikk utleier kjennskap til en vannlekkasje i lokalene, samt skader etter rotteinntrengning. Utleier hevdet at skadene var en følge av mangelfullt vedlikehold av lokalet. Han hevet leieavtalen da han mente den var vesentlig misligholdt.

Lovpålagt plikt om vedlikehold av lokalet

Etter husleieloven § 9-9 kan utleieren heve leieavtalen dersom avtalen vesentlig misligholdes av noen på leietakerens side. Det heter videre at vesentlig mislighold foreligger dersom leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin plikt om vedlikehold av lokalet. Vedlikeholdsplikten følger av leieavtalen eller husleieloven § 5-3 annet ledd. Det heter her at leietaker plikter å vedlikeholde blant annet dørlåser, kraner, vannklosett og annet inventar som ikke er en del av den faste eiendommen. For å kunne heve avtalen kreves det betydelig forsømmelser av vedlikeholdsplikten.

Må gi advarsel om forholdet

Loven krever at leietaker skal gis skriftlig advarsel av utleier. Det holder da ikke med advarsler eller klager fra naboer eller liknende. Advarselen fra utleier skal klart angi hvilke forhold som forlanges brakt til opphør. Det kreves imidlertid ikke at advarselen opplyser om hvilke følger fortsatt mislighold vil få. Men advarselen skal gi leietaker en mulighet til å endre sin adferd og unngå heving.

Leieavtalen var vesentlig misligholdt

I saken som endte i lagmannsretten fant retten det klart at leietakeren hadde misligholdt leieavtalen på flere punkter og at misligholdet etter en samlet vurdering var vesentlig. Leietakeren hadde til tross for skriftlig advarsel misligholdt sin vedlikeholdsplikt. Avløpsrørene var blitt tette på grunn av manglende tømming av fettavskilleren i restauranten. Dette hadde ført til vannlekkasje som hadde skadet bygningskonstruksjonen. Det var videre i leietakerens leietid foretatt ufagmessig arbeid på røranlegget ved at et toalett var fjernet for å sette inn pizzaovner. Avløpsrørene var med det blitt stående usikret og det hadde muliggjort rotteinntrengning.

Leietaker måtte fravike lokalet

Retten la vekt på at leietakeren selv etter varsel om heving, hadde fortsatt å opptre på en måte som var til alvorlig skade for eiendommen. Leietakeren hadde blant annet nektet huseier tilgang til lokalene for skadeutbedring. Leietakeren hadde heller ikke overholdt ansvaret med å rydde utenfor lokalene i tilstrekkelig grad. Huseier hadde derfor fått bot for forsøpling som leietaker nektet å betale. På bakgrunn av dette fant retten det klart at det forelå forhold som gjorde det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen. Det forelå med dette tvangskraftig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven som medførte at leietaker måtte fravike lokalene.