Hvem eier egentlig sameiets garasje?
Det oppstår ofte tvister i eierseksjonssameier om hvem som faktisk er eier av garasjer, parkeringsplasser eller boder. Utgangspunktet for løsningen av slike tvister er den underliggende avtalen eller sameiekontrakten. Men dersom sameiernes etterfølgende opptreden eller den faktiske bruken avviker fra kontrakten, kan dette medføre at kontraktens ordlyd settes til side.
Eiendomsrett til garasje
En privateid bygård i Oslo med tilhørende garasje ble på 1980-tallet omdannet til sameie. Kvinnen som eide gården ønsket å etablere et sameie for å kunne selge ideelle andeler til beboere som så ble ordinære sameiere med en bestemt sameieandel. Alle seksjonene ble etter hvert solgt og den opprinnelige eieren beholdt selv to seksjoner. Det oppstod i 2005 tvist om hvem som hadde eiendomsrett eiendommens garasje. Sameiet hevdet at hele eiendommen ble omgjort til sameie og at dette også omfattet dens garasje. Tidligere eier bestred kravet og anførte at garasjen aldri ble overført til sameiet.
Sameiekontrakten
Utgangspunktet for løsningen av slike tvister er sameiekontrakten. I kontrakten fra 1981 het det at eiendommen for fremtiden skal være et sameie og være oppdelt i eierseksjoner. Kontrakten inneholdt ingen reservasjoner om at noe av eiendommen eller garasjen skulle holdes tilbake på eierens hånd. Kontraktens ordlyd tilsia derfor at hele eiendommen oppdeles til eierseksjoner og at garasjen fulgte med.
Osloadvokatene – Uenighet om fordeling av fellesutgifter?
Fordeling av fellesutgifter finnes normalt i sameiets vedtekter. Fordelingen finnes også i eierseksjonslovens fravikelige regler.
osloadvokatene.no/eiendom/nabokonflikt/uenighet-om-fordeling-av-fellesutgifter/
Etterfølgende opptreden
Høyesterett kom imidlertid til at garasjen ikke ble overført til sameiet. Dette skyltes partenes etterfølgende opptreden. Denne viste at de hadde hatt en annen forståelse av kontrakten enn den som fulgte av ordlyden. Helt fra før sameiet ble opprettet hadde tidligere eier av eiendommen ekskulsivt disponert over garasjen. Hun hadde både brukt den selv og leid den ut til andre i sameiet. Tidligere eier hadde alene mottatt leien. Denne bruken hadde imidlertid ikke grunnlag i vedtektsbestemmelser eller bruksavtale. Videre hadde verken sameiet eller noen av sameierne protestert på bruken før i 2005. De hadde heller ikke hevdet en annen oppfatning enn at det var hun som var eier av garasjen.
Felles oppfatning
Retten uttalte at selv om sameiet hadde stått for det ytre vedlikehold av garasjen og betalt strøm, kunne ikke dette rokke ved den felles forståelse av at kvinnen var eier alene. Retten la med dette til grunn at partenes opptreden klart ga uttrykk for en entydig felles oppfatning om at sameiekontrakten skulle forstås slik at garasjen med oppstillingsplasser ble beholdt av kvinnen i 1981. Dette ble avgjørende for avtaleforholdet til tross for kontraktens ordlyd. Retten konkluderte med at avtalen om oppretting av sameiet i 1981 innebar at opprinnelig eier holdt garasjen tilbake.