Styreleder overskred sin myndighet - avtalen var likevel bindende
Dersom noen i boligsameiets styre har overskredet sin myndighet er disposisjonen som hovedregel ikke bindende. Det kan imidlertid gjøres unntak fra dette dersom medkontrahenten var i god tro.
Overskred sin myndighet
Styreleder i et boligsameie hadde alene inngått avtale med et annet boligsameie om rett til parkering på det første boligsameiets grunn. Avtalen ble inngått uten at det var fattet vedtak om avtaleinngåelse i sameiermøte. Innholdet i avtalen ble imidlertid etterlevd i 11 år frem til en leilighet i det andre sameiet ble lagt ut til salgs med eksklusiv bruksrett til parkeringsplass på det første sameiets grunn. Det første sameiet hevdet da at avtalen var ugyldig fordi styreleder overskred sin myndighet ved avtaleinngåelsen. Saken ble brakt til retten og tingretten konkluderte med at avtalen ikke var gyldig.
Krever vedtak i sameiermøtet
Dommen ble anket og endte til slutt i Høyesterett. Avtalen som ble inngått faller inn under reglene i eierseksjonsloven § 30 annet ledd bokstav c og d. Avtaleinngåelse krever derfor etter loven vedtak i sameiermøtet med minst to tredjedels flertall. Slik vedtak var ikke fattet.
Osloadvokatene – Styrevedtak om utkastelse kjent ugyldig
Eierseksjonsloven setter krav til habilitet og representasjon ved styrevedtak. Styrevedtak vil bli kjent ugyldige hvis kravene ikke er oppfylt.
osloadvokatene.no/kontrakt/selskapsrett/styrevedtak-om-utkastelse-kjent-ugyldig/
Legitimert overfor medkontrahenten
Etter samme lovs § 43 kan styreleders disposisjoner være bindende for sameierne selv om styreleders myndighet er overskredet. Dette forutsetter imidlertid at medkontrahenten ikke innså eller burde innse at styreleder overskred sin myndighet. Etter bestemmelsen kan styreleder altså være legitimert ut over sin materielle avgjørelsesmyndighet. Spørsmålet for Høyesterett var imidlertid om styrelederen gjennom unntaksbestemmelsen også er legitimert når vedtakskompetansen tilligger sameiermøtet uten adgang til delegasjon.
Avtalen var bindende
Etter gjennomgang av lovens forarbeider fant retten at styrets representasjon utad også må omfatte saker hvor vedtakskompetansen tilligger sameiermøtet. Dette medfører at styreleder kan tegne på sameiets vegne både i saker som tilligger styret og saker som tilligger sameiermøtet. Dersom styreleder som i denne saken, ikke faktisk har slik myndighet, er avtalen likevel bindende overfor medkontrahenten dersom han var i god tro om styreleders myndighet. Retten kunne ikke finne det sannsynlig at medkontrahenten ikke var i god tro og avtalen var da bindende.