Hevet kjøpet etter uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema
Når du skal selge din bolig er det viktig å fylle ut ditt egenerklæringsskjema riktig. Etter avhendingsloven har du som selger en opplysningsplikt overfor kjøperen. Dersom du holder tilbake opplysninger eller gir uriktige opplysninger i egenerklæringen kan dette utgjøre en mangel og du kan bli erstatningsansvarlig og i verste falle kan det gi kjøperen rett til å heve kjøpet.
Selgers opplysningsplikt
Etter avhengingsloven har selger av bolig en opplysningsplikt. Det er gjennom utfylling av egenerklæringsskjema plikten særlig gjør seg gjeldende. Eiendommen har således en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Selgeren må således ha en rimelig grunn til å være uvitende dersom han ikke har opplyst om forholdet. Dersom selger har brukt eiendomsmegler i forbindelse med salget, skal selger identifiseres med denne.
Ikke begrenset til vesentlige forhold
Opplysningsplikten favner vidt og omfatter en rekke ulike sider ved eiendommen. Det er et krav at kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysningen. I dette ligger at det er tale om opplysninger som det i seg selv vil ha en del å si for kjøper å få. Selgers opplysningsplikt er imidlertid ikke begrenset til vesentlige forhold. Siden salg av fast eiendom ofte gjelder store verdier, kan en rekke opplysninger synes trivielle sett i forhold til kjøpesummen. Opplysningsplikten er ikke begrenset til opplysninger som er viktige sett i forhold til salget i sin helhet, men omfatter også opplysninger som i seg selv er viktige.
Unnlatelsen må ha virket inn på avtalen
Endelig er det et krav om at unnlatelsen helt eller delvis har virket inn på avtalen. I dette ligger at avtalen ikke ville ha blitt inngått, eller inngått på andre vilkår, for eksempel med en annen pris, dersom opplysningen hadde blitt gitt. Det er avgjørende om en opplysning generelt sett er egnet til å være kjøpsmotiverende. I så fall er det presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen.
Fikk prisavslag – selger hadde ikke opplyst om manglende byggemelding
At selger ikke ga opplysning om manglende byggemelding ved salget av eiendom medførte at kjøper hadde krav på prisavslag. Osloadvokatene hjelper deg!
osloadvokatene.no/privat/bolig-hytte/bolig/manglende-byggemelding/
Hevet kjøpet på grunn av uriktige opplysninger
En kvinne fra Asker kjøpte i 2010 en betydelig modernisert bolig som etter salgsoppgaven holdt høy standard og fremsto som en klasse for seg selv. Dette viste seg imidlertid ikke å stemme da hun kort tid etter overtakelsen oppdaget flere betydelige mangler. Blant disse var vannlekkasje, fukt og underdimensjonering av carport med takterrasse. På dette grunnlag krevde kjøperen heving.
Villedende opplysninger i egenerklæringsskjema
Selgeren hadde i hennes eiertid sørget for oppussing av boligen. Arbeidet var i egenerklæringsskjema opplyst å være utført av faglærte. Dette viste seg ikke å stemme og retten uttalte at selger med dette hadde gitt villedende opplysninger om sentrale forhold. Det var videre betydelig inntrengning av vann i leiligheten. Retten mente at dette med overveiende sannsynlighet også hadde vært merkbart i selgers eiertid. Hun hadde selv opplyst i egenerklæringsskjema at det var et minimalt innsig ved mye nedbør. Dette var etter rettens syn en klart misvisende opplysning.
Mangelen utgjorde 35 % av kjøpesummen
Retten anslo at en oppgradering til kontraktsmessig stand ville koste om lag 1 million kroner. Dette tilsvarte ca 35 % av kjøpesummen. Retten uttalte videre at mangelens karakter og omfang sto i skarp kontrast til de opplysninger som ble gitt om eiendommen i forbindelse med salget. Det ble opplyst om at eiendommen var betydelig modernisert med høy standard. Dette ga kjøperen grunn til å forvente å få en bolig uten slike omfattende mangler. På denne bakgrunn kom retten til at kjøperen kunne heve kjøpet.