Manglende betaling av fellesutgifter kan føre til tvangssalg av eierseksjon!

---

Ved vesentlig mislighold av sameierens plikter kan sameiet kreve seksjonen tvangssolgt. Betalingsmislighold setter sameiet i en utsatt posisjon og kan utgjøre vesentlig mislighold.

Plikt til å betale

I et sameie plikter alle sameiere å betale fellesutgifter fordelt etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet. Manglende betaling av fellesutgiftene kan ha ulike begrunnelser. Men hvis seksjonseier ikke betaler sin del av felleskostnadene foreligger det mislighold av sameierens plikter.

Manglende betaling kan føre til tvangssalg

Etter eierseksjonsloven § 26 kan en sameier pålegges å selge eierseksjonen. Vilkåret er at eieren, tross skriftlig advarsel, vesentlig misligholder sine plikter. I hvilke tilfeller utgjør manglende betaling av fellesutgiftene vesentlig mislighold?

En relativt høy terskel

Loven overlater til domstolene å avgjøre om misligholdet er vesentlig eller ikke. Av rettspraksis følger en rekke momenter som går inn i vurderingen. I Høyesteretts kjennelse inntatt i Rt. 2010 s. 476 fremgår det at det skal relativt mye til før vesentlighetskrav er oppfylt.

• Tidsaspektet
• Hvor stor avvik er det snakk om?
• Flere advarsler?
• Størrelsen på sameiet

Hvis misligholdet har pågått over lengre tid vil dette være et argument for at misligholdet er vesentlig. Men det er også av betydning hvor stort avviket er fra det korrekte. Desto større avvik, desto mindre tid kreves før misligholdet anses som vesentlig.

At sameiet er forhandlingsvillige og gir eieren flere sjanser til å rette opp misligholdet vil være et relevant moment i vurderingen – det lønner seg å være medgjørlig! Hvis eieren fortsetter misligholdet tross flere advarsler vil det tale for at misligholdet er vesentlig.

Betalingene var ikke punktlige

I Frostating lagmannsretts dom inntatt i LF-2015-177208 fikk et sameie medhold i sin anførsel om at det forelå vesentlig mislighold av sameierens plikter. Eieren hadde over lengre tid misligholdt betalingen av fellesutgiftene. Det var ikke foretatt punktlige innbetalinger. Årsaken var uoverensstemmelse om driften og sameiets plikter overfor eieren.

Lagmannsretten mener det dreier seg om et betydelig mislighold både sett hen til beløpets størrelse og misligholdets varighet. Det er viktig at hver sameier betaler sin andel av fellesutgiftene, og at betaling skjer i tide.

Et mindre sameie

Lagmannsretten la vekt på at sameiet var relativt lite – det besto av 13 seksjoner. Mindre sameier har vanligvis en mer sårbar økonomi og vil være mer utsatt ved betalingsmislighold. Årsaken til misligholdet var ikke relevant. Uenigheten om felleskostnadene ga ikke eieren rett til å holde tilbake betalingen.

Ikke i tvil om vesentlig mislighold

Videre ble det lagt vekt på at størrelsen på misligholdet og varigheten. Lagmannsretten var ikke i tvil om at misligholdet var vesentlig. Eieren viste klart at han ikke ønsket å endre betalingsadferd.