Virusstengt? Utleier har da ikke krav på husleie.
Det er utleiers ansvar at lokalet kan brukes til det som det er leid ut til.
Er virksomheten din stengt på grunn av cononavirus, hva nå?
I husleieloven § 2-17 heter det:
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.
Hva innebærer denne reglen?
Dette betyr at om lokalet ikke kan brukes slik det var forutsatt på grunn av offentlige regler, typisk hvis myndighetene gir pålegg om å stenge lokalet pga virusrisiko så vil dette kunne være en mangel. Det innebærer at leietaker kan kreve prisavslag eller heve husleiekontrakten. Hvis husleiekontrakten heves så blir den avsluttet i sin helhet. Husleieloven gjelder også ved leie av lokaler, men da er det viktig å være klar over at det er større adgang til å fravike loven ved avtale etter husleieloven § 1-2 annet ledd.
Er det utleiers risiko at lokalet kan brukes til det man har leid det til?
Dette er et avtaletolkningsspørsmål. Du bør be en advokat se nærmere på kontrakten før du foretar en reklamasjon ovenfor utleier. Husk at det løper korte tidsfrister ved reklamasjoner.
Høyesterett
Høyesterett skrev i Rt. 2005 s. 16 at det som hovedregel er utleier som har risikoen for at lokalet kan brukes i samsvar med det avtalte eller forutsatte formålet.
Den saken gjaldt en grafisk bedrift som hadde leid et industrilokale der eieren og utleieren av eiendommen solgte en del av tomten til en utbygger. Utbyggingen medførte mye støy for den grafiske bedriften og høyesterett kom frem til at utleieren hadde opptrådt erstatningsbetingende ved å ikke ha sørget for støydempende tiltak. Leietakeren fikk dermed erstatning.
Forarbeidene
Høyesterett viste i denne dommen den gamle husleieloven § 17 som lød:
Hvis bruken av utleid leilighet eller rum strider mot lov eller lovlig utferdiget forskrift eller mot servitutter eller andre rettigheter over eiendommen som er til hinder for at bruken blir utøvd, kan leieren heve leieavtalen eller kreve forholdsmessig avslag i leien samt skadeserstatning.
Høyesterett viste også til dagens husleielov § 2-17 og forarbeidene til den. Fra forarbeidene i NOU 1993:3 på side 137 siterte Høyesterett følgende:
Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf. utkastet §2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide. Det samme gjelder dersom vedtaket går ut på at det må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen.
Departementet sluttet seg også til utvalgets forslag.
Mislighold fra utleiers side
Det betyr at det er utleiers risiko at lokalet kan leies ut til det formål som leietaker har leid det til. Hvis leietaker hindres i å bruke lokalet som forutsatt så representerer det en mangel. Det innebærer at leietaker kan kreve prisavslag eller å heve leiekontrakten.
Alle husleiekontrakter må tolkes individuelt
Har du en husleiekontrakt og lurer på om du er nødt til å betale husleie, så er det lurt å kontakte Osloadvokatene. Vi kan gjennomgå husleiekontrakten din og se om du kan komme deg ut av avtaleforholdet eller kreve prisavslag som følge av at virksomheten er stengt. Ta gjerne kontakt med oss så hjelper vi deg.