Hva betyr vesentlig mangel ved kjøp av brukt bolig "as is"?
Protector eller Norwegian Claims Link vil gi deg beskjed om at kun dersom boligen har vesentlig mangel så vil du ha et krav mot selger og forsikringsselskap
Jeg ble kontaktet av boligkjøpere som hadde inngått avtale om kjøp av enebolig. Kjøpesum var 2 500 000,-
Byggeår: 1964, for øvrig var boligens standard fra byggeår med noen oppgraderinger i nyere tid.
Kjøper oppdaget etter overtakelse at det var omfattende råteskader i bjelkelaget mellom 1. etasje og krypkjeller. Det ble fremsatt reklamasjon på grunn av vesentlig mangel på vegne kjøper. Kravet var prisavslag pålydende 320 000,-
Prisavslag på grunn av vesentlig mangel
Eierskifteselskapet valgte først å avvise kravet, men ble etter hvert villig til å forhandle med kjøper om et prisavslag. Det ble fra kjøpersiden anført at det ikke var noen rimelig grunn til at selger skulle være uviten om råteskadene. I tillegg var boligen vesentlig dårligere enn hva kjøper måtte forvente ut i fra salgsdokumentene.
Vesentlighetsvurderingen er sammensatt, både kjøper og eierskifteselskapet hadde risiko ved å gå i retten. Denne gangen valgte kjøper å ta pengene fremfor å prøve saken.
Etter flere runder med forhandlinger klarte partene å forlikes og kjøper fikk et prisavslag på 150 000,-
Bolig kjøpt as is
Utgangspunktet ved kjøp av brukt bolig med forbehold om at den selges slik den står, «as is», er at boligen vil være i kontraktsmessig stand. Med mindre vilkårene i avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 2. punktum er oppfylt. Ved kjøp av brukt bolig så overtar kjøper risikoen for at boligen ikke er i samsvar med avtalen, når boligen selges «as is» eller som «den er». Med andre ord har selger tatt et forbehold om at slik boligen fremstår på visning vil være avgjørende.
Dersom du oppdager feil ved boligen og tar kontakt med Protector eller Norwegian Claims Link, så vil du raskt få beskjed om at kun dersom boligen har vesentlig mangel så vil du ha et krav mot selger og forsikringsselskapet. Det har etter hvert utviklet seg en praksis hos nevnte selskap som tilsier at dersom du har kjøpt en bolig fra 1960 så vil denne aldri kunne ha vesentlig mangel fordi boligen er så gammel. Er dette riktig juss?
Må gjøres en helhetsvurdering
Det er ikke så enkelt at vesentlighetsvurderingen koker ned til alder og prosentregning. Det skal gjøres en helhetsvurdering. Da er boligens alder, opplysninger gitt i salgsdokumentene, selgers kunnskap, eventuelle bebreidelser mot selgers manglende opplysninger og kostnader til utbedring viktig. Ikke minst må det gjøres en rimelighetsvurdering av risikoplassering. Således kan det ikke besvares enkelt hvorvidt boligen har en vesentlig mangel, dette krever en analyse av eiendommen og de påståtte manglene. Det som er sikkert er at du ikke bør slå deg til ro med prosentregning og overflatisk vurdering av din sak.
Ved kjøp av nyoppført bolig
Har du kjøpt ny bolig, mindre enn 1 år fra ferdigstillelse så kan ikke boligen selges «as is». Da er utgangspunktet at avvik fra avtalen er mangel etter avhl. § 3-1 eventuelt at boligen må selges etter bustadoppføringslovas regler.
Har du spørsmål om vesentlig mangel ved boligsalg?
Kontakt oss:
Advokatfullmektig Ørjan Onarheim
E-post onarheim@advokat.no, telefon 915 886 65
Relaterte saker:
Kan uriktige opplysninger om fellesgjeld være en mangel?
Fikk prisavslag for fukt, råte og stokkmaur