Vedtekter i sameier
Hvordan kan et sameie nedfelle bindene bestemmelser for driften av sameiet?
Vedtekter i et sameie kan kort forklares som regler om driften. I seksjonssameier stiller loven krav til hvordan slike regler kan lages, endres og vedtas, jf eierseksjonsloven § 27.
Plikt til å ha vedtekter
Alle sameier skal ha vedtekter, jf eierseksjonsloven § 27 første ledd. Vedtektene skal legges ved i søknaden om seksjonering, og opprettes da normalt før seksjonering. Kravet til innhold i disse vedtektene er ikke strengt. Minimumet er at vedtektene skal angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange styremedlemmer sameiet skal ha.
Vedtektene er bindene for alle sameiere. Loven stiller derfor opp ulike krav til hvilket type flertall et vedtak trenger for å tas inn i vedtektene og dermed binde sameierne til innholdet.
Vedtekter fastsatt med flertall
Hovedregelen er at vedtekter bare kan fastsettes og endres på årsmøtet med to tredjedels flertall av avgitte stemmer, såkalt kvalifisert flertall. For at et vedtak, ordensregel eller avtale mellom seksjonseiere skal tas med inn i vedtektene kreves det et slikt flertall. Styret har ingen anledning til alene å endre eller sette til side slike vedtekter, det kan kun gjøres på årsmøte.
For alle bestemmelser som tas inn i vedtakene kreves det samme oppslutning for å endre vedtaket. Så dersom ordensreglene er inntatt i vedtektene og disse skal endres, kreves det to tredjedels flertall for å endre dette i ettertid.
Osloadvokatene – Næringsvirksomhet fra boligseksjon
Osloadvokatene – Næringsvirksomhet fra boligseksjon
har du lov til drive næringsvirksomhet utfra en seksjon som er regulert som bolig i et sameie? Osloadvokatene har kompetansen duu trenger.
osloadvokatene.no/eiendom/naeringsvirksomhet-fra-boligseksjon/
Krav om samtykke fra de berørte
Loven kan stille strengere krav enn to tredjedels flertall. For enkelte vedtekter kreves det at den eller de berørte må samtykke til endringen. Noen eksempler på vedtak som krever samtykke er avvikende kostnadsfordeling av felleskostnader, tildeling av enerett av fellesareal og begrensninger i rettslig råderett.
Krav om samtykke er bare problematisk når vedtaket sluttes. For eksempel om en seksjonseier har samtykket til en større andel av felleskostnadene velger å selge sin seksjon, vil kjøper automatisk samtykke til denne delingen når han kjøper. Dette er siden vedtaket er knyttet til seksjonen og ikke eieren.
Enkelte vedtekter krever samtykke fra alle seksjonseiere. Det er ikke mange bestemmelser som krever positivt samtykke fra alle eiere. De mest nærliggende tilfellene er at det kreves enighet for å endre en vedtekt om bytterett for HC-plasser, og for å gi kommunen vetorett mot endringer i vedtektsbestemmelser.
Myndighetsmisbruk
En ny bestemmelse i eierseksjonsloven av 2017 er sikkerheten mot myndighetsmisbruk. Seksjonseierne beskyttes mot at det inntas bestemmelser i vedtektene som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf eierseksjonsloven § 27 fjerde ledd.
Denne sikkerheten fremsetter to vilkår for at en vedtekt skal settes til side. vedtekten må gi noen, enten en seksjonseier eller andre, en urimelig fordel. Denne fordelen må videre komme på andre seksjonseieres bekostning. Direkte av ordlyden vil dermed en fordel som ikke gir andre seksjonseiere dårligere vilkår, ikke kunne føre til at vedtekten må settes til side.
Sitter du i et styre eller har spørsmål om vedtekter?
Hos Osloadvokatene har vi lang og bred erfaring med sameietvister. Hos oss påløper det heller ingen advokatkostnader før vi er enige om et oppdrag. Ta kontakt med Osloadvokatene i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.