Dette må du passe på ved boligkjøp
Boliger selges ofte med en «som der er» klausul.
Dersom du oppdager skade eller feil etter boligkjøp er det en forutsetning at den aktuelle skade eller feil utgjør en mangel i lovens forstand.
Oppdaget mer vanninntrengning enn oppgitt av selger
En bolig ble solgt «som den er». I forbindelse med boligkjøp hadde selger gitt opplysninger om at det var et problem med vanninntrengning i boligens underetasje. I tillegg ble det gitt opplysninger om dette i salgsoppgaven for eiendommen og taksten. Videre var det angitt en oppfordring i salgsoppgaven til kjøper om å undersøke eiendommen, gjerne sammen med sakkyndig. Kjøperne foretok imidlertid ikke nærmere undersøkelser før kjøpet av den aktuelle feilen.
Da kjøperne overtok boligen viste det seg at problemene med vanninntrengning var mye større enn antatt. Utbedringskostnadene for feilen ville komme på 70 000,-, noe som utgjorde 6 prosent av kjøpesummen. Spørsmålet for Høyesterett bestod dermed i hvem av partene som skulle bære risikoen for at det ikke ble foretatt nærmere undersøkelser som ville avdekket problemene med vanninntrengning.
Kjøperne bedt om å undersøke før boligkjøp
Ettersom kjøperne hadde fått en klar oppfordring til å undersøke feilen nærmere, mente Høyesterett at kjøperne måtte bære risikoen for feilen. Dette på tross av at feilen viste seg å være at et betydelig større omfang enn opprinnelig antatt av selger.
Dommen viser at dersom du som kjøper har fått en oppfordring fra selger til å foreta nærmere undersøkeler av en mulig feil, og en undersøkelse ville avdekket utbedringsomfanget av feilen, kan du ikke påberope denne feilen senere. I en situasjon hvor selger ikke har gitt en slik oppfordring, men isteden forholdt seg taus, vil derimot selgers opplysningsplikt gå foran din undersøkelsesplikt.
«Selges som den er»
I utgangspunktet innebærer en slik bestemmelse i kjøpekontrakten at selger har fraskrevet seg alt ansvar for eventuelle feil eller mangler som senere viser seg ved boligen. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid av avhendingslova som begrenser rekkevidden av selgers ansvarsfraskrivelse i visse situasjoner.
Avhendingslova bestemmer at en bolig som er solgt «som den er», kan ha en mangel i tre ulike situasjoner. For det første kan det foreligge en mangel dersom selger har misligholdt sin opplysningsplikt. For det andre dersom selger har gitt uriktige opplysninger. For det tredje dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Hadde rett på prisavslag?
I Høyestererettsdommen inntatt i Rettstidene 2002 s.1425 var spørsmålet om kjøperne av en bolig hadde krav på prisavslag ved at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Det var første gang denne bestemmelsen var oppe til vurdering for Høyesterett.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader