Vannlekkasje i tak

---

Borgarting lagmannsrett har tatt stilling til en litt spennende dom.

Vannlekkasjer forekommer ofte

Det er ganske praktisk at det oppstår vannlekkasje i tak i et sameie. Imidlertid har mange som bor i sameier og borettslag glasset inn sin balkong. Dermed er det et glasstak over balkongen. Spørsmålet er hvem som skal ha vedlikeholdsansvaret og dermed også risikoen for uforutsette utgifter hvis det skulle oppstå vannlekkasje.

Borgarting lagmannsrett hadde dette spørsmålet til behandling i en konkret sak. Det var en gammel gård fra århundreskiftet som i 1984 ble delt opp i 10 eierseksjoner. En av disse var næringsseksjon og resten var boligseksjoner.

Etablerte takterrasse

I 1981, dvs. før seksjoneringen, hadde eieren av den senere seksjon 9 utvidet sin leilighet i gårdens øverste ordinære etasje til også å omfatte loftsarealet ovenfor. Arealet på bruksenhet ble på denne måten tilnærmet fordoblet. På en del av loftsarealet anla han en åpen takterrasse med glassdør inn til den tilliggende stuen. Terrassen ble skåret inn i det opprinnelige skråtaket på gården, slik at terrassegulvet dannet tak for leilighetene under.

I 1992 ble mesteparten av terrassen innlemmet i stuen og innbygget med glass i vegger og tak. Glasstaket overtok dermed takfunksjonen for en del av terrassen.

Forsikringsselskapet dekket omkostningene

Sommeren 1995 oppsto det en vannlekkasje fra terrassen med skader i leilighetene under. Årsaken var at sluket og avløpsrøret på terrassen var underdimensjonert og dermed feilkonstruert. Seksjonseieren foretok de nødvendige utbedringsarbeider etter pålegg av eierseksjonssameiets styre. Omkostningene til dette ble dekket av sameiets forsikringsselskap.

Kraftig nedbør medførte nye skader

Høsten 1997 oppsto det en ny vannskade i forbindelse med kraftig nedbør. Vann rant inn i leiligheten og forårsaket skade. Skaden ble utbedret av seksjonseieren. I denne forbindelse skrev sameiets styre 10. november 1997 et rekommandert brev til seksjonseieren. Fra brevet gjengis:

Konstruksjonsfeil i loftsleilighet/takterasse

Styret viser til … som dokumenterer at takterrassen er feilkonstruert, og at dette har medført vannskader i din egen så vel som i seksjonen under deg.
Så lenge de konstruktive feil ikke er utbedret forlanger Hussoppforsikringen at loftsleiligheten/terassen holdes utenfor forsikringsavtalen.
Dette medfører at eventuelle skader på gården som har sin årsak i ovennevnte forhold må dekkes av eieren av loftsseksjonen.
Styret forutsetter at eventuell ny eier av loftsseksjonen blir tilstillet kopi av dette brev.

Lagmannsretten skrev følgende om saken:

Eierseksjonsloven § 20 har slik ordlyd:
«Vedlikehold
Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.
Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.

Lovens § 23 første og annet ledd lyder slik:
Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.

I vedtektene for eierseksjonssameiet er det ikke inntatt noen slik bestemmelse om avvikende fordeling av vedlikeholdsplikten eller kostnadene som § 20 annet ledd og § 23 annet ledd gir adgang til. Forutsatt at de omkostninger saken gjelder, er felleskostnader, skal de dermed fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken, jf. § 23 første ledd. Sameiet har imidlertid anført at de aktuelle kostnadene knytter seg til seksjonseierenes bruksenhet og dermed ikke er felleskostnader.

Lagmannsretten er enig med tingretten i at glasstaket utgjør en del av «bygningskroppen» og dermed av fellesarealet. Det vises til tingrettens begrunnelse for dette i dommen side 5-6, som lagmannsretten i det vesentlige kan slutte seg til.

Lagmannsretten finner likevel grunn til å tilføye at det kan reises spørsmål om hvilke deler av glasskonstruksjonen som omfattes av fellesarealet. Glasstaket tjener som tak for hele gården og er dermed etter rettspraksis og juridisk teori fellesareal, mens glassveggene muligens må anses som knyttet til denne seksjonseierens bruksenhet. Den foreliggende saken gjelder imidlertid bare glasstaket.

Selv om kostnadene knytter seg til en del av fellesarealet, gir eierseksjonsloven § 23 første ledd hjemmel for å fravike hovedregelen om utgiftsfordeling mellom sameierne dersom særlige grunner taler for en fordeling «etter nytten for den enkelte bruksenhet». Fra Hagen m. fl.: Eierseksjonsloven (2008) side 218 gjengis følgende om unntaksregelens rekkevidde:
Den er ment å være en unntaksregel som skal fange opp de tilfeller der hovedregelen vil virke urimelig, og det kreves derfor særlige grunner for å anvende den. Dette kravet må forstås slik at ikke enhver utgift som sameierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av, kan kreves fordelt på annen måte, det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk. I prp. s.113 uttales det at det «bare i enkelte tilfelle blir tale om å fordele kostnadene på annet grunnlag enn sameiebrøken», det er m.a.o. tale om en unntaksregel som bør tolkes snevert.
Spørsmålet er om det i denne saken foreligger slike særlige grunner.»

Noe senere i avgjørelsen heter det:

Lagmannsretten legger videre vekt på at takterrassen og den vinterhave som ble etablert ved innglassingen i 1992, er integrerte deler av seksjon 9, og at ingen av de øvrige sameierne har annen nytte av tiltakene enn at glasstaket og deler av terrassegulvet danner tak for den aktuelle del av bygningen. Den eneste adkomst til terrassen er gjennom Rieber-Mohns leilighet. Dette er i seg selv et argument for å holde glasstaket utenom sameiets vedlikeholdsplikt, idet det gjør det vanskelig å inspisere taket med sikte på å avklare behov for vedlikehold.

Seksjonseieren var ansvarlig

Lagmannsretten kom dermed til at det var riktig at seksjonseieren skulle være ansvarlig selv om dette etter hovedregelen skulle være sameiets ansvar.

Lagmannsretten var i sterk tvil i saken. Dette er et eksempel på hvor kompliserte slike avgjørelser er.