Husk undersøkelsesplikten på visning av bolig!

---

Selv om det ikke følger direkte av avhendingslova, har kjøpere en undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig.

Undersøkelsesplikten får betydning både i de tilfeller hvor undersøkelse ikke foretas i forkant av kjøpet, og i de tilfeller hvor det faktisk foretas en undersøkelse.

Undersøkelse er ikke foretatt

I de tilfeller hvor det ikke er foretatt noen undersøkelse i forkant av kjøpet, og kjøper senere oppdager mangler ved boligen, er spørsmålet om han kan gjøre gjeldende disse manglene mot selgeren. Avhendingslova § 3-10 andre ledd angir at det avgjørende i en slik situasjon er om kjøperen burde oppdaget mangelen dersom undersøkelsen hadde blitt foretatt. Dersom kjøperen burde oppdaget det aktuelle forholdet ved en undersøkelse kan forholdet ikke gjøres gjeldende som en mangel.

I et tilfelle hvor kjøperen har hatt en rimelig grunn til å ikke undersøke boligen i forkant av kjøpet, kan han fortsatt ha mangelskrav i behold, selv om mangelen burde ha vært oppdaget ved en undersøkelse. En rimelig grunn til å ikke undersøke boligen er for eksempel at undersøkelse vil medføre urimelig kostnad eller være urimelig tidkrevende.

Undersøkelse er foretatt

Dersom kjøperen har foretatt en undersøkelse av boligen før inngåelsen av kjøpet, og senere oppdager en mangel, er også spørsmålet om kjøperen burde oppdaget mangelen under undersøkelsen. Dersom dette besvares bekreftende kan kjøperen ikke gjøre gjeldende mangelen, selv om han har undersøkt boligen. En undersøkelse av en bolig skjer gjerne på visning. Vurderingen av hva som burde oppdages under undersøkelsen må derfor ta utgangspunkt i dette.

Undersøkelsesplikten og hva som burde oppdages

Hva som burde oppdages under undersøkelsen kan variere ut i fra individuelle forutsetninger. Det kan ikke forventes at en alminnelig kjøper oppdager det samme som en person med særlig sakkyndighet.

Identifikasjon

Dersom kjøperen benytter takstmann eller annen sakkyndig til å undersøke for seg, vil han identifiseres med vedkommende. Dette innebærer at kjøperen mister retten til å gjøre gjeldende mangel som den sakkyndige burde oppdaget.

Forholdet til opplysningsplikten

Det følger av avhendingslova at opplysningsplikten går foran undersøkelsesplikten. Dette innebærer at dersom selger har brutt sin opplysningsplikt, går ikke kjøpers mangelskrav tapt selvom han burde ha oppdaget mangelen under undersøkelsen.

I visse tilfeller må likevel undersøkelsesplikten avveies mot selgers opplysningsplikt. Opplagte forhold ved eiendommen som enhver må forventes å få med seg ved vanlig undersøkelse, vil selger normalt sett ikke måtte behøve å opplyse særskilt om.