Tilstandsrapport ved boligsalg er ikke obligatorisk

---

Det er vanlig at megler ber om at det innhentes en tilstandsrapport av boligen i forbindelse med et salg. En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann som foretar grundig undersøkelse av boligens tekniske tilstand. Når det foreligger en tilstandsrapport ved salget får kjøper et bedre beslutningsgrunnlag.

Tilstandsrapporten er altså både i kjøpers og selgers interesse, ettersom det bidrar til å hindre konflikter og tvister i etterkant av kjøpet.

Ikke obligatorisk

Det er ikke obligatorisk at det foreligger en tilstandsrapport ved et salg. I meglerbransjen føres det imidlertid praksis for å anbefale innhenting av tilstandsrapport, og dersom selger ikke etterkommer anbefalingen vil megler kunne frasi seg oppdraget. Finanstilsynet har videre uttalt at megler i visse tilfeller vil ha en plikt til å frasi oppdraget dersom selger nekter å få innhentet en tilstandsrapport. Dette vil for eksempel kunne være aktuelt når selger nekter innhenting av tilstandsrapport for å hindre at boligens skjulte mangler vises i tilstandsrapporten.

Feil i tilstandsrapport?

Selger er ansvarlig for at riktige opplysninger gis til kjøperen. Dette ansvaret omfatter også opplysninger som gis i tilstandsrapporten. Det skjer dermed en identifikasjon mellom selger og takstmann. Dersom boligens faktiske tilstand avviker fra det som følger av tilstandsrapporten, kan dette innebære at det foreligger en mangel ved eiendommen.

Selger ble ansvarlig for feil i tilstandsrapport

At selger hefter for opplysninger som er gitt av takstmann ble konstatert i dommen Rt. 2001 s.369. Saken gjaldt ansvar for lekkasje fra sluk og sprekker i murpuss. Selgeren, som hadde arvet eiendommen, kjente ikke selv til disse forholdene. Eiendommen var videre solgt «som den er». Utgangspunktet er at selger har fraskrevet seg alt ansvar for eventuelle mangler som senere viser seg. I følge avhendingslova § 3-9 første punktum foreligger likevel en mangel ved eiendommen dersom selgeren har unnlatt å gi opplysninger om forhold som han kjente eller måtte kjenne til, eller dersom det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Videre foreligger det i følge avhendingslova § 3-9 annet punktum mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdende ellers.

Spørsmålet for Høyesterett var om opplysningsplikten var brutt når det var takstmannen, og ikke selgeren, som kjente eller måtte kjenne til forholdet. Kjøperen av den aktuelle boligen hadde fått tilstandsrapporten før avtale om kjøp ble inngått. Spørsmålet var dermed om selger måtte holdes ansvarlig for at lekkasjen fra sluk og sprekker i murpuss ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Dette spørsmålet ble besvart bekreftende. Det forelå dermed en mangel ved eiendommen som selgeren måtte svare for.