Tre følger av at selger tilbakeholder informasjon
Mange opplever at boligen viser seg å være i en helt annen stand enn forventet.
Dersom selgeren kunne avverget en slik forventningssvikt ved å gi informasjon, kan du gjøre gjeldende krav mot selgeren uansett om boligen er kjøpt «som den er». I tilfeller hvor det er tilbakeholdt informasjon, styrker avhendingslova kjøperens rettigheter i tre forbindelser.
1. Betydning for kravet til reklamasjon
Foreligger det en mangel ved eiendommen, må du reklamere overfor selgeren for å kunne gjøre mangelen gjeldende, jf. avhendingslova § 4-19. Dette betyr at du må gi melding om hva mangelen består i, dvs. hva som er feilen, og videre at du anser dette som en mangel. Reklamasjonen må fremsettes «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Rimelig tid er i praksis ca. to måneder.
Dersom selgeren tilbakeholder informasjon om eiendommens tilstand, som kjøperen skulle ha fått, kan dette innebære at selgeren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. Anses tilbakeholdelsen av informasjon som forsettlig eller grovt uaktsomt, vil kravet om reklamasjon «innen rimelig tid» ikke gjelde. En første konsekvens av at selger holder tilbake informasjon er derfor at reklamasjonsfristen faller bort.
I en dom fra Borgarting lagmannsrett konkluderte retten med at selgeren ikke kunne gjøre gjeldende at det var reklamert for sent, som følge av at han hadde tilbakeholdt kunnskap om sopp- og råteskader i boligen. Tilbakeholdelsen av denne informasjonen ble ansett som grovt uaktsom, og da fikk det ingen betydning at kjøperen ikke hadde reklamert innen rimelig tid.
2. Prisavslag, heving, erstatning
Det sentrale spørsmålet i saker hvor selgeren har holdt tilbake informasjon, er om vilkårene i avhendingslova § 3-7 er oppfylt. Denne bestemmelsen regulerer opplysningssvikt-tilfellene, og oppstiller tre vilkår som alle må være oppfylt, for at bestemmelsen skal komme til anvendelse. Er vilkårene oppfylt, vil det foreligge en rettslig mangel, og du kan du kreve prisavslag, heving og erstatning.
Etter avhendingslova § 3-7 må de manglende opplysningene dreie seg om forhold ved eiendommen som:
- selgeren kjente eller måtte kjenne til, og
- som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og
- man kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at opplysning ikke ble gitt
Har selgeren bevisst tilbakeholdt konkrete opplysninger, skal det i praksis lite til før vilkårene anses oppfylt. I den forannevnte dom fra Borgarting lagmannsrett hadde selgeren opplyst om at eiendommen var et «vrak», at den var i svært dårlig forfatning og hadde et omfattende oppussingsbehov. At selgeren på denne måten hadde gitt uttrykk for boligens dårlige stand, var ikke tilstrekkelig. Det avgjørende for lagmannsretten var at selgeren ikke hadde gitt konkrete opplysninger om sopp- og råteskadene. Retten uttalte:
Lagmannsretten ser det slik at når selgeren har konkret kunnskap om sopp, råte og skadeinsekter, holder det ikke å opplyse i generelle ordelag om at eiendommen er i dårlig forfatning. Kjøperen har krav på å få den konkrete informasjonen selgeren har.
Er vilkårene i § 3-7 oppfylt, er den andre følgen av tilbakeholdelsen at det foreligger en rettslig mangel, slik at du som kjøper kan kreve heving av kjøpet, prisavslag, og eventuelt erstatning.
3. Betydning for kjøperens undersøkelsesplikt
Utgangspunktet i norsk rett er at kjøperen har en undersøkelsesplikt, slik at han ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget på visning, befaring el. Har selgeren tilbakeholdt opplysninger i samsvar med avhendingslova § 3-7, er det derimot uten betydning om kjøperen selv kunne ha oppdaget de forhold som utgjør en mangel, ved å undersøke eiendommen, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd.
I dommen fra Borgarting lagmannsrett, ble det således avgjørende at selgeren unnlot å opplyse om de konkrete sopp- og råteskadene, og ikke at kjøperen burde ha oppdaget disse under de flere visningene.
Den tredje følgen av at selger har holdt tilbake informasjon, er dermed at betydningen av kjøperens undersøkelsesplikt begrenses.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Osloadvokatene hjelper deg om selger har tilbakeholdt informasjon
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader