Slik kan du kaste ut en selveier

---

Har du en bråkete eller plagsom nabo kan du få ham kastet ut selv om han er selveier i et sameie eller et borettslag.

Må gis advarsel

Etter eierseksjonsloven § 38 kan du som medlem av styret kaste ut en eier dersom han i vesentlig grad misligholder sine plikter. Men før du kan kaste ut eieren, må han gis advarsel om misligholdet og om konsekvensene. Advarselen fungerer som en siste mulighet til å rette opp misligholdet. Dersom misligholdet ikke opphører etter at advarsel er gitt, kan salgspålegg gis og styret kan kaste ut eieren.

Én advarsel er nok

Etter loven holder det med én advarsel før salgspålegg kan gis. Men dersom flere advarsler er gitt, kan dette ha betydning for vesentlighetsvurderingen nedenfor. Dersom eieren har fått
utallige advarsler fra sameiet, vil dette styrke misligholdets karakter dersom eieren velger ikke å endre sin atferd.

Advarselens innhold

I advarselen må du opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å gi salgspålegg og til å kaste ut misligholderen. Videre må du opplyse om hvilken type mislighold det er tale om. Det er her viktig å gi en nøyaktig beskrivelse for å unngå at det oppstår tvil om hva advarselen gjelder. Det er videre kun en fortsettelse av det samme misligholdet som gir rett til å gi salgspålegg. Ved nye typer mislighold, må ny spesifikk advarsel gis.

Kontakt Osloadvokatene

HVis du har sendt advarsel bør du kontakte en advokat hos Osloadvokatene til å håndtere saken videre. Dersom forholdet ikke er rettet opp, kan du kreve seksjonen tvangssolgt gjennom namsmyndyghetene.

For at misligholdet skal kunne anses som vesentlig, må det dreie seg om et betydelig pliktbrudd. Altså en unnlatt oppfyllelse av en plikt i et visst omfang. Pliktbruddet må videre være av et såpass stort omfang at det kan karakteriseres som vesentlig. Hva som kan anses som vesentlig må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Men retningslinjer vil være hvorvidt forholdet er til urimelig skade, sjenanse eller ulempe for andre. Jo grovere mislighold det er tale om, dess mindre krav vil det være til varighet.

Brudd på vedtektene

Et typisk eksempel på vesentlig mislighold er brudd på vedtektene. Brudd på husordensregler derimot, anses ofte ikke som vesentlige. Men hyppigheten og alvorligheten kan føre til at vilkåret likevel er oppfylt. Nettopp misligholdets varighet og hyppighet er noe som nesten alltid blir vektlagt rettsavgjørelser om utkastelse.

Manglende betaling av fellesutgifter

Manglende betaling av fellesutgifter kan også anses som et vesentlig mislighold. Det kreves imidlertid at betalingsmisligholdet er av en betydelig størrelse. Men selv om beløpet er under folketrygdens grunnbeløp, blir det i praksis ofte ansett som vesentlig. Av momenter i vesentlighetsvurderingen er størrelsen på sameiet og seksjonseiers betalingsvilje. Dersom seksjonseieren ikke har intensjon om å betale sine faste utgifter, kan dette fort bli en langvarig byrde for sameiet som sådan, og det taler for at han ikke skal få en ytterligere mulighet til å gjøre opp for seg på alternative måter.

Formålstridig bruk av boligen

Også formålstridig bruk av boligen kan utgjøre et vesentlig mislighold. I en dom fra Lagmannsretten ble en boligeier gitt salgspålegg da han leide ut eiendommen til kontorformål. Dette var i strid med vedtektene og styrets skriftlige samtykke var ikke innhentet. Utleieforholdet ble ansett som et vesentlig mislighold.

Reager raskt!

Det er videre viktig å reagere raskt mot en beboer som er til sjenanse. Retten har i flere tilfeller ansett langvarig passivitet fra styret som en stilletiende aksept av forholdet. Reager derfor raskt dersom en beboer er til sjenanse. Det er viktig å være klar over at misligholdet ikke trenger å være vesentlig for at advarsel kan gis. Men for at du kan kaste ut eieren er vesentligheten av betydning. Dersom misligholdet ikke er vesentlig når du gir advarsel, kan en fortsettelse av misligholdet føre til at vesentlighetskravet blir oppfylt. Ulike typer av mislighold kan samlet sett også oppfylle kravet til vesentlighet.

Unntak fra kravet om advarsel

Dersom eierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller at oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige beboerne, gjelder ikke kravet om advarsel. Det må her være tale om kvalifiserte former for mislighold hvor det haster å få eieren ut og veien om salgspålegg vil bli for lang og tidkrevende. Men da dette er svært inngripende for eieren, er det viktig at misligholdet er av absolutt vesentlig karakter. Det skal kun være i unntakstilfeller at advarsel ikke skal gis.

Skadeverk og ødeleggelse

Forhold som kan frita fra advarsel vil i første rekke være skadeverk på egen bruksenhet eller på fellesareal, men i første rekke det siste. Det skal nok svært mye til for å la skade på egen bruksenhet gi rett til utkastelse. Men dersom seksjonen står til forfall med luktproblemer, knuste vinduer eller liknende, må styret kunne aksjonere. For skadeverk på fellesarealer, er kravene lavere.

Fare er tilstrekkelig