Servitutt på eiendommen - hva betyr det?
En servitutt er en bestemmelse som kan innskrenke eiers rett til fritt å bestemme over sin egen eiendom. Men hva betyr egentlig dette for deg?
Hvilken betydning har en servitutt?
Hvilken betydning en servitutt har beror på innholdet av servitutten. Servitutter er som regel stiftet ved avtale, og servituttens innhold finner du ved en tolkning av den aktuelle avtalen. Enkelte servitutter er imidlertid stiftet for mange år siden. I slike tilfeller kan servituttens innhold ha blitt endret i årenes løp. For eksempel kan en gammel servitutt gi en eier av en eiendom rett til å kjøre over naboens eiendom med hest og kjerre. For at en slik servitutt skal være i samsvar med tiden tolker man den gjerne slik at den gir en rett til å kjøre med bil over naboens eiendom.
Slike servitutter har i visse tilfeller skapt problemer for eiere av eiendommer. En slik båndleggelse av adgangen til å bestemme over eiendommen kan virke særlig urimelig hvor servitutten er svært gammel.
Servituttens varighet
Servituttens varighet vil i utgangspunktet bero på en tolkning av den aktuelle avtale som servitutten bygger på. Dersom varigheten ikke fremkommer av avtalen, er hovedregelen at de er evigvarende. Dette stiller seg imidlertid annerledes for de personlige servitutter. At en servitutt er personlig, vil si at den er knyttet til en bestemt person. I et slikt tilfelle vil servitutten normalt falle bort ved personens død.
Kan servitutter falle bort?
Utgangspunktet er at de reelle servitutter er evigvarende, og at de dermed ikke kan falle bort. For en eier som får sin rett til å bestemme over eiendommen innskrenket på grunn av servitutten, vil det imidlertid ofte være ønskelig at servitutten kan anses for å være bortfalt.
Spørsmålet om negative servitutter kan falle bort har vært oppe for Høyesterett flere ganger. I en av sakene som var oppe for Høyesterett var spørsmålet om en servitutt som kun tillot villamessig bebyggelse hadde falt bort. Eieren av tomten hadde bygget boligblokker på tomta i strid med servitutten, men i tråd med kommunens reguleringsplanen. Naboene i området anførte at boligblokkene var oppført ulovlig og viste til strøksservitutten.
I tidligere saker for Høyesterett hadde det blitt uttalt at servitutter som strider i mot en reguleringsplan uten videre faller bort. I denne saken modererte Høyesterett seg. De uttalte at det ikke uten videre er slik at en servitutt som forbyr noe som er tillatt etter en reguleringsplan gjør at den må anses for å være falt bort. Det beror på en konkret vurdering om en servitutt er falt bort. I denne vurderingen vil det blant annet legges vekt på når servitutten ble stiftet, formålet med servitutten og om tiden har løpt fra servituttens innhold. Høyesterett kom frem til at servitutten som kun tillot villamessig bebyggelse ikke kunne ses bort i fra. Eier av tomten hadde allerede bygget boligblokker i strid med servitutten, og ble derfor pålagt å betale erstatning til naboen som hadde påberopt seg servitutten.
Tinglysing av servitutter
Dersom du har en avtale om en rettighet på en annens persons eiendom bør avtalen tinglyses. Ved å tinglyse rettigheten får dere klarhet i forholdet både mellom dere som avtaleparter og i forhold til omverdenen. Eventuelle nye eiere av eiendommen kan da for eksempel ikke påberope seg at servitutten er falt bort som følge at de nå eier eiendommen.
Har du spørsmål om eiendom og servitutt?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Ahlquist
E-post adam.ahlquist@advokat.no eller telefon 934 84 835
Relaterte saker: