Seksjonseier hadde i 14 måneder ikke betalt fellesutgifter - leiligheten ble tvangssolgt

---

Kan et styre tvangsselge en seksjonsleilighet – og hvilke krav må være oppfylt?

Boligsameiet bestod av 15 boligseksjoner og en næringsseksjon. Kvinnen flyttet inn i sameiet i 1994. Fem år senere vedtok styret enstemmig at fellesutgiftene skulle fordeles etter sameiebrøken. Kvinnen var uenig i fordelingen av fellesutgiftene og i flere omganger nektet hun å betale fellesutgiftene. Sameiet ga kvinnen først pålegg om salg av sin seksjon i 2015 med seks måneders frist for gjennomføring av salget. Pålegget ble ikke etterkommet. Sameiet krevde deretter hennes seksjon tvangssolgt. Kvinnen hadde da 14 måneders ubetalte fellesutgifter. Saken gikk for Borgarting lagmannsrett i 2017.

Et styre kan tvangsselge en seksjon dersom pålegg om salg ikke er etterkommet innen den gitte fristen, jf eierseksjonsloven § 38 fjerde ledd. For sameiet var det avgjørende at pålegget om salg var gitt i samsvar med loven. Dersom salgspålegget var i samsvar med loven ville styret kunne tvangsselge seksjonen, ettersom kvinnen ikke hadde solgt seksjonen sin innen fristen.

Gjentatte oppfordringer til å betale

Styret kan pålegge en seksjonseier å selge dersom det er gitt skriftlig varsel, jf eierseksjonsloven § 38 første ledd. Styret hadde sendt kvinnen gjentatte oppfordringer til å betale utestående felleskostnader før pålegg om salg ble gitt. De informerte også kvinnen om at styret kunne kreve seksjonen solgt om hun vesentlig misligholder sine plikter. Retten var enige i at alle kravene til pålegget om salg var fulgt.

Vesentlig mislighold av plikter

Det avgjørende var om kvinnen, tross advarslene, hadde vesentlig misligholdt sine plikter. Kvinnen mente hun rettmessig hadde holdt tilbake fellesutgiftene. Hun viste til at fordelingen av kostnadene var feil og at tilbakeholdelsen av fellesutgiftene ikke hadde medført sameiet likviditetsproblemer. Hun mente dermed hun ikke hadde misligholdt sine plikter.

Kostnaden var fordelt etter sameiebrøken

Kvinnens andel av fellesutgiftene tilsvarte hennes sameiebrøk. Denne fordelingen ble enstemmig vedtatt i styret, hvor hennes mann også var representant. Rett kom derfor til at hennes syn var ivaretatt. Men også at vedtektene i sameiet ikke krevde enstemmighet blant alle seksjonseiere for å endre at fellesutgiftene skulle deles etter sameiebrøken. Det var tilstrekkelig med flertall. Fordelingen av fellesutgiftene var derfor bindene for kvinnen.

Manglende betaling av felleskostnader kan utgjøre et vesentlig mislighold

Manglende betaling kan særlig utgjøre vesentlig mislighold i mindre sameier hvor mislighold raskt kan få innvirkning på driften. På tidspunktet hvor pålegg om salg ble gitt hadde kvinnen 42 588 kr utestående. Dette fremstod for lagmannsretten som er betydelig beløp for et slikt mindre boligsameie. Unnlatelsen av betaling hadde også pågått over en lenger periode på 14 måneder. Tilbakeholdelsen av fellesutgiftene medførte dermed et vesentlig mislighold av kvinnens plikter i sameiet.

Ingen motkrav

Kvinnen hadde reist ulike motkrav. Hun forlangte vederlag for opparbeidelse av grøntarealer og erstatning som følge av ulovlig begjæring av tvangssalg mot henne. Retten kom til at kvinnen ikke hadde krav på vederlag for arbeidet med grøntarealet. Styret hadde også fulgt loven når de begjærte hennes seksjon tvangssolgt og kvinnen hadde ikke krav på erstatning.

Leiligheten ble tvangssolgt

Sameiet fikk medhold i krav om tvangssalg av kvinnens seksjon. Kvinnen måtte videre tilbakebetale utestående felleskostnader til sameiet.

Er du i en sameietvist?

Sitter du i et styre eller har spørsmål om tvangssalg og pålegg om salg av eierseksjoner? Hos Osloadvokatene er vi eksperter på sameietvister. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.