Nyoppusset leilighet var angrepet av rotter
En nyoppusset leilighet i Trondheim ble solgt «som den er».
Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper rotter i boligen. Rottene befant seg i vegger, tak og gulv, og medførte blant annet stadige lyder fra rotteaktivitet og lukt av døde dyr. Boligkjøpet ble et mareritt, og kjøperen krevde heving av avtalen.
Historisk bygård fra 1708
Kjøpskontrakten ble inngått i august 2012 og kjøpesummen var 3 260 000,-, 270 000,- over prisantydning. Leiligheten lå i en historisk bygård fra 1708, men var betydelig oppusset og ombygd i 2012. Kjøperen flyttet inn i leiligheten i begynnelsen av november 2012, og oppdaget kort tid etter at boligen var angrepet av rotter. Kjøperen fremsatte hevingskrav i begynnelsen av desember 2012.
Utgjorde rotter en mangel?
Leiligheten var «solgt som den er». Dette begrenser selgers ansvar etter avhendingsloven § 3-9. Leiligheten vil da bare kunne anses å ha mangler dersom dette følger av avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8, eller dersom den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig.
Selger plikter å informere om rotteaktivitet
Det var kjent for selgeren at eiendommen forut for salget i 2012 var angrepet av rotter. Dette var blant annet bevist ved at selgeren i egenskap av beboer og styreleder i sameiet, kontaktet et skadedyrkontrollfirma høsten 2011. På vegne av sameiet inngikk han en serviceavtale med firmaet, og firmaet iverksatte relativt omfattende undersøkelser for å utrede omfanget av rotteangrepet. Utredningene konstaterte at rotteangrepet var omfattende, blant annet som følge av rotteaktivitet i selve boligkonstruksjonen og i etasjeskillet i leiligheten. Det var derfor helt nødvendig å iverksette effektive tiltak. På tross av disse funnene informerte selger om at rotteforekomsten kun var et utvendig problem og ikke innvendig. Selgeren ga derfor ikke en dekkende beskrivelse av sin kunnskap om rotteaktiviteten i egenerklæringsskjemaet eller på annen måte. Selgeren hadde positive opplysninger som ikke ble videreformidlet til kjøperen. Det var tale om informasjon som kjøperen hadde all grunn til å regne med å få. Selgeren hadde derfor forsømt sin opplysningsplikt.
Rotter var en mangel
For at det skal foreligge en mangel etter avhendingslova § 3-7 må de manglende opplysningene ha påvirket kjøpsavtalen. I foreliggende tilfelle var det klart at dersom opplysningene om rotteaktivitet i veggen i den aktuelle leiligheten og i øvrig bygningskonstruksjon var gjort kjent for kjøperen, ville hun ikke ha kjøpt leiligheten. Retten konstaterte at den omstendighet at det er påvist rotter i bygningskonstruksjonen generelt vil ha en betydelig avskrekkende effekt på potensielle kjøpere. På denne bakgrunn konkluderte lagmannsretten med at boligen hadde en mangel, jf. avhendingsloven § 3-7.
Rotte-plagene gjorde at kjøpet kunne heves
I tillegg til at kostnadene ved å utbedre rotteproblematikken ville utgjøre en usikker og betydelig utgift, la retten særlig vekt på mangelens betydning for kjøperen. Retten pekte på at rotter i boligkonstruksjonen er en mangel som er forbundet med et særlig ubehag, og at lyder og lukt fra rottene utgjør et betydelig problem som anses som en stor ulempe. Rotteproblemet hadde medført store belastninger for kjøperen, eksempelvis ved manglende nattesøvn, dårlig konsentrasjon og psykiske påkjenninger. Som følge av dette klarte ikke kjøperen å stå i arbeid, og hun var sterkt plaget av lukt med tilhørende kvalme.
Et prisavslag som alternativ til heving, ville ikke etter Lagmannsrettens syn, gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Det måtte også legges vekt på at selgerne var å bebreide for å ha gitt mangelfulle opplysninger om forekomsten av rotter. Høyesterett konkluderte dermed med at mangelen innebar et vesentlig avtalebrudd, slik at avtalen kunne heves. Kjøperen fikk således 3 260 000,- tilbake.
Avhendingslova
Det følger av avhendingslova § 4-13 at kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen «inneber eit vesentlig avtalebrot». Den sentrale vurderingen knytter seg til om mangelen gir kjøperen rimelig grunn til å fri seg fra avtalen. Her vil sentrale momenter blant annet være mangelens betydning for kjøperen, mangelens karakter og omfang, om selgeren kan bebreides for mangelen, og om heving er nødvendig for å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Heving tillates normalt bare der andre misligholdsbeføyelser ikke er tilstrekkelige.
Ta kontakt med Osloadvokatene
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du kjøpt bolig med mangelfull drenering og fuktskader?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Fikk millionerstatning for museskader
Når kan du heve boligkjøpet