Rehabilitering av bygg var dårlig utført - fikk millionerstatning

---

Partene i saken var borettslaget på den ene siden, mot boligbyggelaget og eieren av bygget som engasjerte boligbyggelaget på den andre siden. Det sentrale spørsmålet var hvorvidt boligbyggelaget pliktet å erstatte borettslagets tap etter den alminnelige regel om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. 

Et boligbyggelag hadde påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for rehabilitering av en eldre bygning til leiligheter. Etter overtakelsen ble avdekket massive feil og mangler ved bygget, ble borettslaget tilkjent 4,8 millioner kroner i erstatning.

Kontrollerende ved rehabilitering av bygg

Erstatningsansvaret for boligbyggelaget som arbeidsgiver var knyttet til rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ved rehabiliteringen av bygget. Jfr plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter. Kjernen i ansvaret er først og fremst å sikre at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse og plan- og bygningsloven. Dette omfattet blant annet plikt til å foreta nødvendig kontroll for å sikre utførelse. Dernest gjennomføring av sluttkontroll med sikte på utstedelse av ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven § 99.

Manglende ivaretakelse av oppgaver

Rehabilitering av bygget var så dårlig utført at svært mye av arbeidet måtte gjøres om igjen for at bygget skulle tilfredsstille lovens krav. Spesielt krav av betydning for beboernes helse og sikkerhet.

Det fremsto som klart både for lagmannsretten og høyesterett at boligbyggelaget ikke hadde ivaretatt oppgavene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende på en tilfredsstillende måte. Det ble lagt til grunn at dersom oppgavene hadde blitt ivaretatt på en tilfredsstillende måte, ville det vesentlige av manglene ikke ha oppstått, eller ombyggingsprosessen ville vært stanset. Flere av manglene var av en slik art at det fremsto som uforståelig at de ikke ble påpekt eller kontrollert og rettet.

Mangelfull pliktig kontroll

Opplysningene i den pliktige kontrollerklæringen fra boligbyggelaget til kommunen var ikke riktige. Dette som følge av at kontrollen ikke hadde vært utført i henhold til de krav som stilles i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det ble dermed gitt midlertidig brukstillatelse på helt sviktende grunnlag. Kontrollerklæringen var en forutsetning for den midlertidige brukstillatelsen som muliggjorde at salgene av de mangelfulle leilighetene kunne gjennomføres.

Erstatningsansvar for brudd på offentligrettslige plikter

Høyesterett mente altså at det fremsto som klart at boligbyggelaget hadde opptrådt uaktsomt ved den manglende gjennomføringen av pliktene etter plan- og bygningsloven. Et sentralt spørsmål var imidlertid hvorvidt brudd på slike offentligrettslige plikter som plan- og bygningsloven oppstiller, kan påberopes av en privat tredjemann som grunnlag for erstatning etter skadeserstatningsloven § 2-1.

Høyesterett legger til grunn at selv om de brutte bestemmelsene i plan- og bygningsloven er offentligrettslige, tar de sikte på å beskytte også de private interessene knyttet til et bygg. Formålsparagrafen i § 1-1 gir uttrykk for at loven også har viktige sider mot den enkelte. Særlig byggesaksreglene, med de krav som loven og forskrifter stiller for brukstillatelse og ferdigattest, hører til de deler av regelverket som har stor betydning for private. Dette talte for å ilegge erstatningsansvar for brudd på offentligrettslige plikter.

Tilkjent millionerstatning

«Den som overtar et nytt eller totalt rehabilitert bygg har, slik jeg ser dette, både rimelig og berettiget grunn til å stole på den informasjonen om byggets tilstand som ligger i at det er gitt brukstillatelse på grunnlag av gjennomført kontroll.»
Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at den ansvarlige etter plan- og bygningsloven også på privatrettslig grunnlag kan holdes erstatningsansvarlig for tredjemanns tap som følge av pliktbruddet. Borettslaget ble dermed tilkjent 4,8 millioner kroner i erstatning.