Da trappen måtte byttes fikk boligkjøperen prisavslag

---

Osloadvokatene bisto nylig en boligkjøper i Oslo Tingrett. Boligkjøperen krevde avslag i prisen da det viste seg at trappen var så skjev at den måtte byttes ut. Retten var enig med kjøperen i at trappen utgjorde en mangel. Selger ble dømt til å betale 1.250.000 i prisavslag og erstatning.

Solgt «som den er»

De aller fleste boliger blir i dag solgt med forbehold. Det fremgår gjerne at boligen selges «som den er». Slike forbehold kan gjøre det krevende for en boligkjøper å vinne frem med krav om prisavslag, erstatning og heving på grunn av mangler ved boligen.

Det er avhendingsloven som regulerer overdragelser av bolig, og loven har bestemmelser om når boligen likevel skal anses for å ha en mangel til tross for forbehold.

Selgers opplysningsplikt

For det første vil det foreligge en mangel dersom kjøperen er gitt manglende opplysninger om forhold ved eiendommen. Det er et vilkår at selgeren «kjente eller måtte kjenne til» opplysningene. Det er også et vilkår at det må ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Det vil også foreligge mangel når kjøperen er gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

Til sist vil det det også foreligge mangel, til tross for forbeholdet om at eiendommen «selges som den er», dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Retten fant det sannsynliggjort at selgeren hadde vært klar over problemet med trappen. Boligen var tegnet av selger selv som var arkitekt. Selger hadde også vært aktivt til stede under oppføringen av boligen. Det var grunn til å tro at han derfor var klar over at trappen ikke kunne monteres slik den kom fra fabrikken. Trappen trengte betydelige modifikasjoner for at den skulle passe inn. Dette hadde ført til at trappen hadde fått skjeve trinn med ujevn høyde.

Det fremstår som sannsynlig at han i rollen og tilstedeværelsen i prosjektet og med sin fagkunnskap faktisk kjente til at trappen ikke passet og at den var strukket, og at han i det minste måtte kjenne til forholdet

Retten fant altså at selger hadde holdt tilbake opplysninger om trappen, og at manglende opplysninger om den skjeve trappen hadde virket inn på avtalen.

I vesentlig dårligere stand

Boligkjøperen fikk også medhold i at boligen var i «vesentlig dårligere stand» enn han hadde grunn til å regne med.

Boligen var annonsert som «arkitekttegnet enebolig med gjennomgående høy standard…». Og av den vedlagte verdi- og lånetaksten fremgikk det at «boligen er bra vedlikeholdt med normal bruksslitasje.» og har «meget god standard, høy kvalitet på materialvalg og håndverkmessig utførelse.» Slike uttalelser gir kjøper forventninger om kvaliteten på boligen.

Retten mener tilstanden til trappen gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers

Hva kan forventes?

Kjøpesummen var på over 17.000.000, det var altså snakk om en relativt kostbar bolig. Man skal få det man betaler for, så når prisen er høy kan man også forvente mer. I tillegg var boligen relativt ny. Det er mindre grunn til å ha høye forventninger til en eldre bolig enn en ny.

Videre har retten lagt vekt på at huset er av nyere dato, i en høy prisklasse med eksklusive materialvalg. Retten viser her til opplysningene som er gitt i markedsføringen ved salget

Osloadvokatene og boligkjøperen vant dermed saken mot selger, til tross for at selger hadde tatt forbehold om at boligen «selges som den er». Kjøper fikk dekket kostnadene for å bytte trappen.