Fikk prisavslag for fuktskader og råteskader
Den aktuelle boligen var oppført i 2000. Avtalen om kjøp ble inngått i september 2013 for 5,4 millioner kroner. Boligen ble solgt ”som den er”.
I en sak som nylig var oppe for Borgarting lagmannsrett krevde kjøperne av en bolig 871 000,- i prisavslag for fuktskader, råteskader og angrep av stokkmaur.
Sverming av maur og omfattende råteskader
Kjøperne oppdaget mai påfølgende år sverming av maur inne i boligen. Det kom krypende maur ut av et hjørne bl.a. i husets vaskerom. I første omgang kontaktet kjøperne et skadedyrfirma. Deretter ble takstmann kontaktet. Takstmann konkluderte med at eiendommen led av en konstruksjonsfeil. Denne konstruksjonsfeilene førte til vanninntrenging, slik at det oppsto omfattende fukt- og råteskader i husets trekonstruksjoner i tillegg til angrep av stokkmaur.
Spørsmål om det forelå en mangel ved eiendommen
Krav på prisavslag betinger at det foreligger en kjøpsrettslig mangel. I utgangspunktet har kjøper påtatt seg risikoen for eiendommen ved å kjøpe den ”som den er”. Dette betyr at kjøper i utgangspunktet er avskåret fra å gjøre gjeldende noe som en mangel ved boligen. Avhl. § 3-9 innskrenker imidlertid rekkevidden av ”som den er” klausuler, og fastsetter at det i visse tilfeller likevel kan foreligge en mangel. I denne saken var det aktuelle grunnlaget for å vurdere om det forelå en mangel om eiendommen var i ”vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og tilhøva elles”.
Kvantitativt og kvalitativt element
Når det gjelder retningslinjene for vurderingen av om en eiendom er i ”vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og tilhøva elles” foreligger det omfattende rettspraksis. Rettspraksis viser for det første at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, og at misforholdet mellom tingens stand og det kjøper hadde grunn til å regne med må være utvilsomt. Terskelen for at det skal foreligge en mangel på dette grunnlag er med andre ord høy. Videre viser rettspraksis at vurderingen både skal inneholde et kvantitativt element (”kjøpesummen”) og et kvalitativt element (”tilhøva elles”).
Uenighet om sum på utbedringskostnadene
Det kvantitative elementet uttrykkes i praksis slik ser man på forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene. For at vesentlighetskravet kravet kvantitativt skal være oppfylt må utbedringskostnadene i utgangspunktet ligge mellom 3-6% av kjøpesummen. I denne saken var det uenighet om størrelsen på utbedringskostnadene. Lagmannsretten fant at det tilbud kjøper hadde fått om utbedring måtte legges til grunn, selv om dette var vesentlig høyere enn det tilbud eierskifteforsikringsselskapet hadde innhentet. Tilbudet for utbedring utgjorde 871 000,-, noe som tilsvarte ca 16% av kjøpesummen. Det kvantitative elementet tilsa dermed at vesentlighetskravet var oppfylt.
Råteskader kjøpsrettslig mangel
Når det gjaldt de kvalitative elementene nøyde lagmannsretten seg med å uttale at kjøperne ikke hadde noen grunn til å regne med omfattende angrep av stokkmaur og omfattende fukt-og råteskader i en relativt ny bolig i en nokså høy prisklasse. Etter dette var det for lagmannsretten klart at konstruksjonsfeilen utgjorde en kjøpsrettslig mangel etter avhendingslova § 3-9.
Krav om prisavslag
Et prisavslag har som formål å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet mellom partene. Vilkåret for å kreve prisavslag etter avhendingslova er kun at det foreligger en mangel ved eiendommen. I denne saken var altså vilkåret oppfylt.
Når det gjelder utmålingen av et prisavslag er lovens hovedregel at prisavslaget skal utmåles forholdsmessig etter eiendommens fall i markedsverdi. Praktisk sett er likevel regelen at prisavslaget utmåles tilsvarende utbedringskostnadene, idet denne bestemmelsen skal brukes med mindre det godtgjøres at det forholdsmessige prisavslaget vil føre til et større eller mindre prisavslag.
I denne saken ble prisavslaget tilkjent tilsvarende utbedringskostnadene. Kjøperen ble også tilkjent saksomkostninger, herunder dekning av utlegg til sakkyndige undersøkelser.
Osloadvokatene hjelper deg ved råteskader og andre feil og mangler på bolig
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader