Opplysningsplikt ved boligsalg - må selger gi opplysninger om mistanker?
Når du kjøper bolig har selger en plikt til å gi deg visse opplysninger om eiendommen.
Dersom denne plikten ikke er overholdt foreligger det såkalt misligholdt opplysningsplikt. Men hvilke opplysninger omfattes av opplysningsplikten?
Utgangspunktet: Opplysningsplikt når det er uredelig å forholde seg taus
Utgangspunktet i norsk rett er at hver av kontraktspartene har risikoen for egne forutsetninger og forventninger. Dette betyr at det ikke gjelder en generell opplysningsplikt for den andre part. Opplysningsplikten gjelder imidlertid i tilfeller der det vil være uredelig for selgeren å forholde seg taus. Dette innebærer at selger ikke kan forholde seg taus om sentrale forhold ved et boligsalg. Dersom selger har unnlatt å opplyse om sentrale forhold ved boligen, eksempelvis råte eller sopp, kan dette innebære at det foreligger opplysningssvikt. Da kan du som kjøper kreve retting, heving, prisavslag og erstatning.
Plikter selgeren å gi opplysninger om mistanker?
Hovedregelen er at opplysningsplikten kun gjelder for historiske kjensgjerninger, altså opplysninger som representerer et faktum. Dette i motsetning til usikre formodninger og mistanker. Utgangspunktet for slike mistanker er at det ikke er noe krav om å si ifra, fordi det ikke foreligger noe konkret som kan være gjenstand for opplysningsplikt. Men dette utgangspunktet gjelder ikke uten unntak, da det i mange tilfeller vil være uredelig av selger å ikke opplyse om sine mistanker. Et særlig poeng her er at mistanker ofte kan være sterke, og således nærme seg en konkret opplysning. Utgangspunktet må således modifiseres; kravet til redelighet kan innebære at den part som bare nærer en mistanke, har plikt til å gi den annen opplysning om dette, slik at han får oppfordring til å foreta selvstendige undersøkelser. Hvor langt en slik plikt kan trekkes, beror på om den annen har «grunn til å rekne med å få» opplysningen. Denne vurderingen avhenger av hvor tilgjengelig opplysningen er og hvor alvorlig mistanken er.
Høyesterett har lagt til grunn at hvor selger har mistanker om bestemte forhold, vil han være forpliktet til gi kjøperen «et tydelig vink om at det kunne være grunn til nøyere undersøkelse», jf. Rt. 1959 s. 1172. Dette medfører at selgeren plikter å gjøre kjøper oppmerksom på forhold også der selger kun har mistanker og ikke konkrete kjensgjerninger.
Ta kontakt med Osloadvokatene
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du kjøpt bolig med mangelfull drenering og fuktskader?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Nyoppusset leilighet var angrepet av rotter
Når kan du heve boligkjøpet