Næringslokale
I utgangspunktet vil det bli utleier som må bevise at han har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.
Det er mange spørsmål som kan oppstå i forbindelse med næringslokale.
Utleie av næringslokale
Det finnes i dag standardkontrakter for utleie, som foreningen Næringseiendom har utarbeidet sammen med huseiernes landsforbund og forum for næringsmeglere. Disse standardkontraktene brukes av de aller fleste som leier ut næringslokale. Osloadvokatene anbefaler at du bruker en slik standardkontrakt som et utgangspunkt. Deretter legger du til og endrer de bestemmelsene du ønsker før du leier ut. Ta bilder av næringseiendommen før leietaker flytter inn. Be leietaker skrive initialene sine bak på bildene. Ta deretter vare på bildene sammen med kontrakten. Da slipper du tvister senere om hvordan leieobjektet så ut ved overtagelse. Sørg for at depositumet er på plass.
Problemer ved tilbakelevering av næringslokalene
Hvilke utgifter kan utleier kreve dekket ved fraflytting av næringslokaler? I de fleste vanlige leiekontrakter for leie av næringseiendom er det tatt med bestemmelser om fraflytting. Det er som regel avtalt at leietaker skal «tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndtverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort.» Det står også ofte at utleier selv kan utbedre det leietaker ikke har utbedret og da for leietakers regning.
Vedlikehold under leieperioden
Leietaker kan foreta vedlikehold under leieperioden med rimelige intervaller. Er ikke lokalet holdt vedlike av leietaker, kan utleier som regel engasjere et firma til å gjøre jobben for leietakers regning. Det er vanlig at utleier og leietaker tar en felles befaring for å se hva som bør utbedres ved tilbakelevering.
Leiekontrakt med bindingstid
For næringslokaler er det vanlig å avtale at bindingstiden på leieforholdet skal vare i 3, 5 eller 10 år og deretter eventuelt fornyes. Om du ønsker å flytte ut tidligere, kan det være vanskelig. Ved å bryte kontrakten vil du komme i erstatningsansvar ovenfor utleier, men utleier vil på sin side få en tapsbegrensningsplikt. Han må jobbe for å begrense sitt tap så mye som mulig. Utleier får f.eks. ikke husleie for samme areal to ganger.En annen mulighet er å avtale 6 måneders oppsigelsesfrist i leieperioden slik at du ikke blir låst.
Tapsbegrensningsplikt
Utleier får selv også en tapsbegrensningsplikt. Utleier kan f.eks. ikke unnlate å forsøke å leie ut lokalet på nytt. Han kan heller ikke sette prisen opp vesentlig for på den måten la det stå tomt. I utgangspunktet vil det bli utleier som må bevise at han har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Ved å erklære kontraktsbrudd og erkjenne ansvar vil du snu saken fra et spørsmål om betaling av leie til et spørsmål om utleier har oppfylt sin bevisbyrde.
Fremleie av næringslokale
Utleier må ha saklig grunn til å nekte fremleie. Normalt vil du ha anledning til å fremleie ut næringslokaler du har leid. Se i kontrakt om du trenger godkjennelse fra utleier. Har du inngått en leiekontrakt for en lang periode og behovet for lokalene endres, så er en løsning å fremleie ut lokalet. Ofte får du dårligere pris ved fremleie enn ved ordinær leie. Det kan skyldes at du ofte har en kort periode igjen av leieforholdet. Deretter vil fremleietakeren kunne tre inn i leieforholdet og inngå avtale direkte med utleier.Hvis du vurderer å fremleie kontorer eller andre lokaler, kan det være lurt å kontakte utleier for å sikre seg en rett til å få en ny leiekontrakt når leieperioden er ute.
Ønsker du bistand i en tvist omkring et næringslokale kan du ta kontakt med Osloadvokatene.