Kjøpte hytte, fant omfattende skader etter mus og hevet kjøpet
I forbindelse med salg av en fjellhytte opplyste selger om at det var funnet noe lort etter mus under vasken.
Etter at kjøpet var inngått viste det seg imidlertid at hytta hadde store skader som skyldtes mus. Utbedringskostnadene for skadene ville beløpe seg til 600 000,-, noe som utgjorde 90 % av kjøpesummen. På denne bakgrunn fremmet kjøperen krav om heving av kjøpet.
Var skadene etter mus en vesentlig mangel?
Et krav om heving er betinget av at det foreligger en «vesentlig mangel». Første spørsmål var dermed om museskadene utgjorde en mangel ved kjøpet.
I kjøpekontrakten var det inntatt en klausul om at hytta ble solgt «som den er». Ved å innta en slik bestemmelse i kjøpekontrakten har selger tatt et forbehold mot alle mangler som senere viser seg, slik at kjøper i utgangspunktet er avskåret fra å gjøre mangler gjeldende mot selger. I Avhendingslova § 3-9 følger det imidlertid at det ved salg av eiendom som er solgt «som den er» kan foreligge en mangel i tre ulike situasjoner. For det første dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. For det andre dersom selger har holdt tilbake opplysninger som det var uredelig av han å holde tilbake, og for det tredje dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Var gitt riktige opplysninger om mus, men var det tilbakeholdt opplysninger?
I saken var det klart at det ikke var gitt uriktige opplysninger om museskadene. Problemstillingen var dermed om det forelå en mangel ved at det var tilbakeholdt opplysninger eller ved at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
For at tilbakeholdte opplysninger skal medføre at det foreligger en mangel ved eiendommen må det dreie seg om opplysninger som selgeren «måtte kjenne til» ved eiendommen. I dette tilfellet fant Lagmannsretten under tvil at selgeren ikke måtte kjenne til museskadene.
At det ikke var opplyst om skadene ved salget utgjorde derfor ikke en mangel.
Var hytta i vesentlig dårligere stand enn forventet?
Spørsmålet var dermed om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. Avhendingslova § 3-9 annet punktum. Ettersom utbedringskostnadene ville utgjøre 90 % av kjøpesummen, og hyttas tilstand ble ansett for å være av en slik karakter at mesteparten måtte rives og bygges opp igjen, fremstod det etter rettens mening som klart at hytta var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Skadene etter mus utgjorde dermed en mangel.
Medhold i hevingskravet
For at hevingskravet skulle tas til følge måtte det i tillegg være «vesentlig». Ved vurderingen av om en mangel er vesentlig følger det av rettspraksis at det skal foretas en helhetsvurdering, hvor det avgjørende er om kjøperen som følge av avtalebruddet har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten.
Ettersom det var nødvendig med en totalrenovering, og skader som var en slik art at de utgjorde en helseskade var kravet til vesentlighet klart oppfylt. Det ble dermed gitt medhold i hevingskravet, og kjøperen hadde rett til å få kjøpesummen tilbake.
Erstatning ble tilkjent
Videre hadde kjøperen fremmet krav om erstatning for utgifter i forbindelse med kjøpet. Dette omfattet utgifter til dokumentavgift, tinglysningsgebyr, takstmann og utgifter til sikring av eiendommen. Til sammen utgjorde dette 36 124,-.
For at selger skulle være erstatningsansvarlig for de aktuelle tapspostene måtte det foreligge ansvarsgrunnlag etter det såkalte kontrollansvaret. Kontrollansvaret innebærer at selger er ansvarlig med mindre mangelen skyldes en hindring som lå utenfor hans kontroll. I saken ble ikke skadene som skyldtes museaktivitet ansett for å ligge utenfor selgerens kontroll. Lagmannsrettens begrunnelse var at selgeren kunne ha undersøkt og foretatt seg noe da det ble oppdaget museekskrementer i veggen. Tapspostene kunne dermed kreves erstattet.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader