Fikk prisavslag - selger hadde ikke opplyst om manglende byggemelding

---

Det er ikke uvanlig at kjøper etter avtaleinngåelsen oppdager forhold ved eiendommen som han mener selger burde opplyst om. Selgers manglende opplysninger om en eiendom kan medføre ansvar overfor kjøper etter avhendingslova § 3-7 første punktum. I en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett ble selgers unnlatelse av å gi opplysning om manglende byggemelding for et innredet loft og vinterhage ansett for å utgjøre et brudd på opplysningsplikten.  

I en dom som ble avsagt av Borgarting Lagmannsrett var ett av spørsmålene om kjøper hadde krav på prisavslag som følge av manglende opplysninger ved kjøpet. Eiendommen hadde et innredet loft og en vinterhage, hvor pliktig byggemelding etter plan og bygningsloven ikke var inngitt. Kjøperne av eiendommen anførte at opplysningsplikten var misligholdt, da det ikke hadde blitt opplyst om manglende byggemelding.

Manglende byggemelding kunne innvirke på avtalen?

Lagmannsretten anså de manglende byggemeldingene for å utgjøre omstendigheter som kjøperne av eiendommen hadde grunn til å regne med å få opplysninger om. Videre utgjorde manglende byggemeldinger et forhold som selgeren «måtte kjenne til», slik at også dette vilkåret ble ansett for å være oppfylt. Spørsmålet var dermed om unnlatelsen av å gi opplysningene kunne antas å ha innvirket på avtalen.

Høy kjøpesum kunne spille inn

I relasjon til dette spørsmålet hadde tingretten kommet frem til at kjøperne av eiendommen ville inngått avtalen på de samme vilkårene. Innvirkningskravet var dermed ikke oppfylt. Tingretten mente at det ved vurderingen av hva som generelt er kjøpsmotiverende, skal ses hen til den økonomiske betydningen av feilen sett i forhold til kjøpesummen. Som følge av at kjøpesummen på eiendommen var over 20 millioner, kom tingretten frem til at unnlatelsen av å gi opplysning om manglende byggemelding ikke var egnet til å virke inn på kjøpet. Dette var ikke lagmannsretten enig i. Lagmannsretten uttalte at opplysningsplikten ikke er begrenset til å angå opplysninger som er viktige sett i forhold til kjøpesummen, men at den også omfatter opplysninger som i seg selv er viktige.

Fikk medhold i krav om prisavslag

Lagmannsretten uttalte at det avgjørende ved spørsmålet om innvirkningskriteriet er oppfylt er om:
«Avtalen ville blitt inngått med en annen pris dersom opplysningen hadde blitt gitt, og at dette også gjelder der det er tale om særlig kostbare eiendomskjøp.»

Ettersom opplysning om manglende byggemelding generelt sett er egnet til å gi utslag i en redusert kjøpesum, ble unnlatelsen av å gi opplysningen ansett for å oppfylle innvirkningsvilkåret. Vilkårene for mislighold av opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 ble etter dette ansett for å være oppfylt, og kjøperen fikk medhold i krav om prisavslag for at opplysning om manglende byggemelding ikke hadde blitt gitt.

Selgers opplysningsplikt

Det følger av avhendingslova § 3-7 første punktum at flere vilkår må være oppfylt for at selger skal være ansvarlig for å ha gitt manglende opplysninger om eiendommen.

For det første må det være tilbakeholdt en opplysning som kjøperen kunne regne med å få. I dette ligger det at det er tale om opplysninger som det i seg selv vil ha en del å si for kjøperen å få. Ved eiendomskjøp vil kjøpere generelt sett ha grunn til å regne med å få en rekke opplysninger, ettersom det dreier seg om et kjøp av stor verdi. Opplysningsplikten favner med andre ord vidt.

Kjenner til eller kjente til omstendigheten

Videre stilles det krav til at selger «kjente til eller måtte kjenne til» det aktuelle forholdet som det ikke ble gitt opplysning om. Dersom selger faktisk kjente til den aktuelle omstendigheten som det ikke ble gitt opplysning om, er vilkåret klart oppfylt. Det følger av bestemmelsens ordlyd at selger også er ansvarlig tilfeller hvor han «måtte kjenne til» forholdet. I dette vilkåret ligger det at selgeren ikke kan ha noen rimelig unnskyldning for å være uvitende. Dette innebærer at selger kan være ansvarlig for å ha holdt tilbake opplysninger ved salget, selv om det er på det rene at han ikke hadde kunnskap om forholdet.

Innvirkning på kjøpet

Ytterligere stilles det krav om at unnlatelsen av å gi opplysningen må kunne antas å ha innvirket på kjøpet. Dette betyr at avtalen ikke bille ha blitt inngått, eller inngått på andre vilkår, for eksempel med en annen pris, dersom opplysningen hadde blitt gitt.

Dersom disse vilkårene er oppfylt anses forholdet som det ikke ble opplyst om, for å utgjøre en mangel ved eiendommen. Når det foreligger en mangel ved eiendommen kan mangelskrav gjøres gjeldende. Et krav om prisavslag er for eksempel bare betinget av at det foreligger en mangel. Andre mangelskrav, som for eksempel heving, er betinget av at ytterligere tilleggsvilkår er oppfylt.