Mangelskrav når boligen er solgt "som den er"
Dersom du oppdager skader eller feil på boligen og vil gjøre gjeldene et krav mot selger, er det en forutsetning at det foreligger en mangel i lovens forstand.
Mange boliger selges imidlertid «som den er», «as is» eller med et lignende alminnelig forbehold. Utgangspunktet i en slik situasjon er at selger har fraskrevet seg alt ansvar for eventuelle feil eller mangler som senere viser seg.
Mangelskrav overfor selger
Som kjøper har du likevel visse rettigheter i behold. Dette følger av avhendingslova § 3-9 som beskytter deg som kjøper. Den begrenser rekkevidden av selgers ansvarsfraskrivelse i visse situasjoner. Det bestemmes her at eiendommen kan ha en mangel i tre ulike situasjoner på tross av at den er blitt solgt «som den er» eller «as is».
For det første kan eiendommen ha en mangel dersom selger har tilbakeholdt opplysninger for deg og dette var uredelig av han. For det andre har eiendommen en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. For det tredje har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å regne med.
I vesentlig dårligere stand
Avhendingslova § 3-9 andre punktum sier følgende: eiendommen har en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Denne bestemmelsen gir altså anvisning på en sammenligning av hva kjøper faktisk har fått og hva han hadde grunn til å regne med å få. Dersom avviket mellom de faktiske forholdene og det han hadde grunn til å regne med å få er vesentlig, foreligger det en mangel i lovens forstand. Dette kalles gjerne vesentlighetskriteriet.
I en dom inntatt i Rettstidene 2010 s.103 var spørsmålet om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. Eiendommen var solgt «som den er». Kjøpesummen var på 2 230 000 kroner og huset var 27 år gammelt. Da kjøper skulle begynne oppussingsarbeider på boligen to år etter at kjøpet var inngått oppdaget han flere forhold som han vurderte som mangler ved eiendommen.
Ved vurderingen av hvilken standard kjøperen hadde grunn til å regne med at eiendommen var i uttalte Høyesterett at dette måtte bedømmes ut i fra et kvantitativt element (kjøpesummen) og et kvalitativt element (forholdene ellers).
Den kvantitative vurderingen
Ved den kvantitative vurderingen sammenholdt førstvoterende, som representant for en enstemmig Høyesterett, utbedringskostnadene med kjøpesummen. I saken ville størrelsen på kostnadene til å utbedre feilene utgjøre 3,36 prosent av kjøpesummen. I følge Høyesterett var ikke dette alene tilstrekkelig til å oppfylle vesentlighetskriteriet. Det angis i dommen at utbedringskostnader som ligger i det øvre spennet mellom 3 prosent til seks prosent av kjøpesummen vil kunne oppfylle vesentlighetskriteriet.
Den kvalitative vurderingen
Videre uttales det at en slik prosentberegning ikke alene er avgjørende for om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Det må foretas en helhetsvurdering hvor også andre forhold er av betydning. Dette trekkes frem som det kvalitative momentet.
I den konkrete saken trekkes for det første eiendommens alder frem som et moment. Huset var 27 år gammelt, noe som tilsa at kjøper ikke kunne regne med en feilfri bolig. Motsetningsvis vil dette innebære at lave utbedringskostnader sett i forhold til kjøpesummen kan oppfylle vesentlighetskriteriet dersom eiendommen er ny. Resonnementet er da at forventningene til feilfrihet i en slik situasjon er større.
Videre trekkes selgers opplysninger frem som et moment i dommen. Kjøper anførte at salgsprospektet ga han grunn til å regne med at det ikke skulle være slike feil ved eiendommen. Dette fikk ikke kjøper medhold i, men det viser at selgers opplysninger er et relevant moment i den kvalitative vurderingen.
Feilens art og risikomoment
Videre kan feilens art og risikomomentene knyttet til den være av betydning ved bedømmelsen av hva kjøper hadde grunn til å regne med. I dommen var det blant annet feil ved takkonstruksjonen. Denne feilen kunne utbedres og utgjorde ingen fare. Høyesterett anså derfor ikke feilens art og risikomomentene tilknyttet den for å være et moment som trakk i retning av at vesentlighetskravet var oppfylt. Motsatt kan det stille seg dersom det for eksempel er tale om ekte hussopp. Dette er typisk en feil som det er knyttet store risikomomenter til.
Etter Høyesteretts vurdering ble det fastslått at det ikke forelå noe misforhold mellom eiendommens stand og det kjøperen hadde grunn til å regne med.
Avgjørelsen er sentral for alle boligkjøpere. Den viser hva som skal til for å nå frem med et mangelskrav når eiendommen er solgt «som den er», «as is» eller med et lignende alminnelig forbehold.
Har du spørsmål vedrørende mangelskrav ved boligkjøp?
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt, kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister. Vi innhenter den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt. Dersom du har innboforsikring eller annen forsikring , kan det dekke kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader