Når kan du som leietaker si opp leiekontrakt?
Om du har rett til å si opp leieforholdet umiddelbart er ikke sikkert.
Det kan være ulike årsaker til at du som leietaker ønsker å si opp leiekontrakt.
Avtalens innhold er avgjørende
Hvorvidt du har rett til å si opp leieavtalen beror på hva som er blitt avtalt med utleier. I mange leiekontrakter er det ikke angitt noe om leieforholdets varighet. Slike avtaler kalles gjerne tidsubestemte, og varer til en av partene sier opp leieforholdet. Leietaker står i slike tilfeller i utgangspunktet fritt til å si opp leieforholdet når han ønsker. Andre leiekontrakter er tidsbestemte. Slike leieforhold kan i utgangspunktet ikke avsluttes før den avtalte datoen. Det kan imidlertid følge av avtalen at leietaker har en rett til å si opp leieavtalen før datoen som er angitt. Det er videre verdt å merke seg at tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte dersom leieforholdet fortsetter etter den datoen som leieforholdet i henhold til avtalen skulle opphøre.
Hvordan skal du si opp leiekontrakt?
Det gjelder i utgangspunktet ingen formkrav til oppsigelsen. Dette innebærer at du kan si opp leieforholdet både skriftlig og muntlig. Det anbefales likevel at oppsigelsen gjøres skriftlig, idet skriftlighet gir bedre oversikt og er kontrollerbart.
Oppsigelsestid
Hvor lang oppsigelsestiden er avhenger av avtalen deres. Dersom det ikke følger av leieavtalen hvor lang oppsigelsestiden skal være, er lovens regel at oppsigelsestiden skal være tre måneder. Oppsigelsestiden løper fra oppsigelsen kommer frem til eier, og regnes fra og med det neste månedsskiftet.
Leie må betales i oppsigelsestiden
I oppsigelsestiden er du som leietaker pliktig til å betale husleie. Denne plikten gjelder imidlertid ikke dersom eier har skaffet seg ny leietaker i oppsigelsesperioden som han mottar leieinntekter fra.
Ved leie av enkeltrom
For en leietaker som kun leier ett enkeltrom er reglene noe annerledes. For at en leietaker skal anses for å leie ett enkeltrom er det en betingelse at han deler kjøkken, stue og baderom med eier. I slike tilfeller er oppsigelsestiden bare en måned, med mindre noe annet følger av avtalen mellom partene.
Kollektiv
Dersom du leier i kollektiv bør du være bevisst på hvilke regler som er avtalt om ansvar for forfalt leie. Dersom det er avtalt solidaransvar mellom utleier og leietakerne vil hver leietakerne hefter for hele leiesummen alene. Dersom kun en leietaker er oppført i husleiekontrakten, vil denne kunne bli å anse som utleier overfor de andre leietakerne.
Heving ved vesentlig mislighold
Et leieforhold kan i tillegg til oppsigelse opphøre ved heving. For at en heving fra leietakers side skal være berettiget må det foreligge vesentlig mislighold av avtalen fra utleiers side. Dette vil for eksempel være tilfellet dersom leietaker ikke får mulighet til å flytte inn til den avtalte datoen eller at leieobjektet avviker markant fra forventet stand.
Hevingen innebærer at det settes en strek over avtaleforholdet. I slike tilfeller vil det ikke løpe noen oppsigelsestid. Dersom leietaker fremsetter en uberettiget hevingserklæring vil leietaker kunne bli erstatningsansvarlig for eiers tap. Dette vil typisk utgjøre eiers tapte leieinntekter samt eventuelle andre utgifter som var en direkte følge av leietakers heving.
Har du spørsmål om leiekontrakt og oppsigelse?
Kontakt oss:
Advokatfullmektig Ørjan Onarheim
E-post onarheim@advokat.no, telefon 915 886 65
Relaterte saker: