Hytteselger hadde krysset av for at det ikke var mus

---

Osloadvokatene vant over Amtrust Europe Ltd i Kongsberg og Eiker tingrett denne uken. Forsikringsselskapet ble dømt til å betalt erstatning til hyttekjøperne.

Eiendommen besto av ei hytte på 43 m2 med uthus. Hytta var oppført i 1970. I salgsoppgaven var inntatt verdi- og lånetakst av takstmann. Iflg. denne utgjorde markedsverdien kr 700 000,-. Det fremgår av salgsoppgaven at eiendommen ble solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse og at mangel bare kunne gjøres gjeldende der dette følger av avhendingsloven § 3-9.

Armtrust Europe Ltd

Selger hadde tegnet eierskifteforsikring i Armtrust Europe Ltd og hadde i den forbindelse fylt ut og signert egenerklæring for eiendommen. Opplysninger av interesse for tvisten mellom partene fremkommer i egenerklæringens punkt 8: «Kjenner du til om det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen (f.eks. rotter, mus, maur eller lignende)?» Under dette punktet hadde selger krysset av på «nei».

Kjøperne og selger hadde ingen kontakt før overtakelse. Kjøperne bodde på dette tidspunkt på Svalbard, og de innga bud uten å ha besiktiget eiendommen. Budet ble inngitt på grunnlag av den skriftlige informasjon som forelå. Etter budrunde fikk de tilslaget på kr 800 000,-.

Før overtakelse var kjøpers foreldre på befaring på eiendommen sammen med selger. Overtakelse fant sted 10.10.2016, og kjøper var da tilstede sammen med selger. Det fremgår av overtagelsesprotokollen, at partene ikke hadde anmerkninger.

Mus

Kjøper var på hytta ved én anledning høsten 2016. Det ble da ikke registrert forekomster av mus. Deretter ble hytta ikke brukt før kjøperne flyttet tilbake til fastlandet sommeren 2017. De tok da hytta hyppigere i bruk. Under et opphold i september dette året ble de oppmerksom på lyder i veggen på soverommet, noe de antok var mus. Lyden ble lokalisert til taket og ytterveggen i soverommet. Ved nærmere undersøkelser fant de mellom ytterkledning og bunnsvill at det var montert plastnetting. Denne var det hull i, og det var åpent bak kledningen.

Reklamasjon

Ca. en måned etter, den 25.10.2017 sendte kjøperne reklamasjonsskjema til selgers eierskifteforsikringsselskap. Grunnlaget for reklamasjonen var usikkert omfang av mus i tak og vegger, samt råte og ulovlige ildsteder. De to siste forhold er ikke omfattet av denne saken.

I forbindelse med montering av røykrør til nytt ildsted i februar 2018 slo kjøper hull på yttervegg mot sør. Han oppdaget da spor etter mus. Ved åpning av resten av veggen oppsto sterk lukt, og det ble avdekket en seig, fuktig blanding av urin og ekskrementer i veggen.

Etter krav fra selgers forsikringsselskap innhentet kjøperne en fagkyndig vurdering. Takstmannen var på befaring sammen med kjøper den 23.02.2018 og avga rapport den 06.03.2018. Fra takstmannens konklusjon hitsettes:

«I yttergang har hjemmelshaver nylig revet kledning og oppdaget musebol og tydelige fuktmerker etter urin og ekskrementer i isolasjon og bindingsverk. Det registreres en stram lukt, og ved måling med fuktindikator påvises det høye fuktverdier i deler av konstruksjonen. Det blir observert spor etter det som antas å være ekskrementer fra mus flere steder inne i fritidsboligen.»

Videre vurderte takstmannen:

«Type konstruksjon og alder tilsier at man må kunne påregne tidvise observasjoner av mus uten at dette vil vurderes som et avvik fra forventet tilstand. Med bakgrunn i observasjoner gjort på befaringsdagen, er det likevel takstmannens vurdering at omfanget i dette tilfellet er større enn det man må kunne regne med tatt i betraktning alder og byggemåte.

Videre undersøkelser tilrådes og eventuelle tiltak kan være termografering eller ytterligere åpning av konstruksjonen.»

Armtrust Europe Ltd

Rapporten ble oversendt forsikringsselskapet, som avslo kjøpernes krav med den begrunnelse at rapporten ikke dokumenterte kravet. Kjøperne innhentet deretter en ny takstrapport fra en ny takstmann som var på befaring den 21.04.2018 og avga rapport den 11.05.2018, hvor det gis følgende beskrivelse av feil og mangler:

«Observasjoner som er gjort ved åpning av vegger er ikke av ny dato, og er uten tvil et problem som har vert over tid. Det ble ved åpning av yttervegg i bod funnet reir og ekskrementer som tyder på betydelig etablering og tilhold av mus. Ved befaring 21.04.2018 åpnet undertegnede yttervegg på tre tilfeldige steder, og alle steder ble det observert ganger i isolasjon, og samling av ekskrementer. I himling er det tilgang fra åpninger mellom ytterkledning og undertak, som ikke er påsatt netting eller musebånd, og hvor en kan se rett inn i isolasjonen, og hvor det også er ansamlinger av ekskrementer. Det er en feil i utførelsen, som opplagt fører til at mus kommer inn på loftet. I tillegg er det mangelfull lusing av ytterpanelen langs bunnsvill, som også gir mulighet for mus å komme opp i veggen. Det tyder på at dette er av så stort omfang, at del eneste er å strippe bygningen innvendig, og skifte ut all isolasjon i vegger og tak. Det medfører også at all innvendig panel, og alt listverk må nytt. Del må nødvendigvis bli kostbart, da hytta ikke har bilvei frem, og materialer og utstyr må enten fraktes med båt over vannet, eller kjøres med snøskuter på vinteren.»

Norwegian Claims Link

I brev av 25.06.2018 fra Norwegian Claims Link ble kjøpernes krav avslått på nytt. Dette under henvisning til at eiendommen ikke hadde mangel, og dessuten at kjøper hadde reklamert for sent.

Osloadvokatene

I brev av 21.09.2018 fra Osloadvokatene fastholdes på vegne av kjøperne at eiendommen har mangel, og det fremsettes krav om prisavslag og erstatning. Prosessvarsel ble sendt den 02.11.2018, og Osloadvokatene ved advokat Ørjan Onarheim tok ut stevning for Kongsberg og Eiker tingrett den 19.12.2018 med krav om prisavslag og erstatning.

Wikborg Rein

Wikborg Rein innga på vegne av saksøkte rettidig tilsvar den 25.01.2019 med krav om frifinnelse.

Spørsmålet om det var reklamert for sent

Retten tok først stilling til om det var reklamert for sent og herfra siteres:

En kjøper av fast eiendom taper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende dersom det ikke reklameres innen fristene i avhendingsloven § 4-19. Etter bestemmelsens første ledd må reklamasjon fremsettes innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet. Av annet ledd følger en absolutt reklamasjonsfrist på fem år. Dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, gjelder ingen reklamasjonsfrist.

I avgjørelsen Rt-2010-103 avsnitt 66 uttalte Høyesterett: «Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over en feil som er blitt oppdaget.»

I vår sak ble kjøper klar over museforekomsten i september 2017, og de reklamerte den 25.10.2017. Det avgjørende er om kjøper burde ha oppdaget museforekomsten på et tidligere tidspunkt.

Flere forhold tilsier at kjøpernes etterfølgende undersøkelsesplikt var skjerpet. For det første at eiendommen ble kjøpt usett, jf. LF-1997-202. Videre at hytta var gammel, oppført i 1970, og at det i verdi- og lånetakst inntatt i salgsdokumentene er understreket at taksten ikke gir fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport.

De etterfølgende undersøkelser ble gjennomført av kjøpers foreldre, og av kjøper som selv var på befaring sammen med selger ved overtakelse. Ved disse befaringene ble det ikke registrert forekomster av mus i hytta. Videre bruk av hytta, fra sommeren 2017 og frem til september samme år ga heller ingen grunn til mistanke om mus. Det var først da de hørte krafsing i veggen under dette oppholdet at mistanken ble vakt, og kjøperne reklamerte da raskt etter dette. Det fulle omfanget av museforekomsten ble ikke avdekket før konstruksjonen ble åpnet i februar 2018.

Retten legger til grunn at kjøper ikke ville ha oppdaget skadedyromfanget ved en ordinær besiktigelse, heller ikke med fagkyndig bistand. Observasjon av manglende lusinger og åpninger i konstruksjonen ville ikke avdekke omfanget av skaden. Slik saken er opplyst var det kun inngrep i konstruksjonen som kunne avdekke museforekomsten i sitt fulle omfang. Kjøperne hadde ut fra sakens opplysning ingen oppfordring til å begå slike omfattende undersøkelser, og retten finner ikke holdepunkter for at kjøperne på et tidligere tidspunkt kunne eller burde ha oppdaget mangelen. På dette grunnlag finner retten at kjøper har reklamert innen fristen i avhendingsloven § 4-19 første ledd.

Retten kom altså til at det var reklamert i tide.

Det neste spørsmålet var om hytta hadde en mangel

Etter avhendingsloven § 3-1 har en eiendom en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. I vår sak er eiendommen solgt «som den er» i medhold av avhendingsloven § 3-9, og risikoen for skjulte feil og mangler er overført kjøper. Eiendommen har allikevel mangel dersom selger ikke oppfyller opplysningsplikten i henhold til avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, og mangelen har hatt innvirkning på kjøpet. Videre har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra pris og forholdene for øvrig.

Etter avhendingsloven § 3-7 har eiendommen mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Etter annet pkt. gjelder dette kun dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Retten skrev om dette:

Det springende punkt er således hvorvidt selger kjente, eller måtte kjenne til museforekomsten i hytta. Det er ikke tilstrekkelig at selger burde ha kjent til forholdet. Bestemmelsen i § 3-7 oppstiller et krav om at selger har handlet grovt uaktsomt. Grov uaktsomhet innebærer at handlingen utgjør et markant avvik fra forsvarlig opptreden, og det kreves dessuten kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å legge til grunn at selger kjente eller måtte kjenne til en omstendighet og unnlot å opplyse om dette. Se LB-2017-89636.

I forbindelse med salget krysset selger av på «nei» i egenerklæringsskjemaets pkt. Han forklarte i retten at de på slutten av 90-tallet hadde funnet muselort på gulvet i hytta, og at de i 1998 hadde fanget en mus i felle inne i hytta. Dette var om sommeren og utgangsdøren sto åpen. Etter dette hadde de aldri registrert mus på hytta, og dette var grunnen til at han krysset av på «nei» under pkt. 8 i egenerklæringsskjemaet.

Hans forklaring ble bekreftet av ektefellen. Hun hadde beskrevet denne episoden i hytteboka fra 1998. Kopi av hytteboka ble fremlagt i retten.

Selger forklarte videre at han rundt 2001-2002 som et forebyggende tiltak hadde montert netting av plast under panelbordene der han kom til. De stedene han ikke kom til hadde han tettet med skum. Etter at selger flyttet til Sverige i 1995 hadde de ikke brukt hytta like mye etter det, men han hadde alikevel vedlikeholdt hytta regelmessig.

Av rapportene og forklaringene fra takstmennene følger at det har vært stor forekomst av mus. Den ene takstmannen åpnet panel tilfeldig på tre vegger, og fant forekomster på hvert sted. Senere åpning av gulvbord viste det samme i gulvkonstruksjonen. Begge la til grunn at forekomsten oversteg hva som kan forventes av mus på en hytte fra 1970. Retten har fått fremlagt en rekke bilder av konstruksjonen etter at denne ble åpnet. Disse underbygger takstmennenes vurdering.

Ut fra skadeomfanget, slik dette fremkommer av takstmennenes vurdering og de fremlagte bildene, finner retten at det må ha vært museaktivitet i hytta i lang tid, også tilbake til selgers eiertid.

Kjøper har forklart at de ikke merket noe til musene før de hørte krafsingen i veggen og senere åpnet konstruksjonen. På grunnlag av kjøpers forklaring på dette punkt, sammenholdt med selgers forklaring om at de ikke hadde merket noe til mus etter 1998, finner retten at selger ikke har hatt positiv kunnskap om at hyttas konstruksjon var infisert av mus i et slikt omfang som ble avdekket. Retten finner på samme grunnlag at selger heller ikke «måtte kjenne til» forholdet. Det anses ikke bevist i tilstrekkelig grad at selger har opptrådt grovt uaktsomt ved ikke å opplyse om den ene musa fra 1998.

Retten kan på denne bakgrunn ikke se at avhendingsloven § 3-7 kommer til anvendelse. Det samme gjelder § 3-8 som rammer det tilfelle at selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

«vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med»

Selv om hytta ble solgt «som den er» har den allikevel mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra pris og forholdene forøvrig, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Ved vesentlighetsvurderingen skal det ses hen til mangelens omfang, både kvalitativt og kvantitativt. Retten må ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand, og faktisk stand på eiendommen, og hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil således kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket. Den første takstmannens beregning av utbedringskostnadene, kr 364 000,-, utgjør mer enn 45 % av kjøpesummen. Den andre takstmannen kalkulerte kostnadene til kr 56 000,-, noe som utgjør ca. 7 % av samme.

Spørsmålet er hva kjøperne kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig.

Kjøperne kunne, på grunnlag av de dokumentene som var utarbeidet, forvente ei hytte fra 1970 av enkel standard, bygd etter datidens krav. I taksten inntatt i salgsoppgaven, under overskriften «Sammenfattende beskrivelse» på side 3 var det opplyst at «eiendommen fremstår med noe bruks- og aldringsslitasje», og under overskriften «Teknisk vurdering bygninger» på side 9 var det gjort fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og gjenstående arbeider med kr 300 000,-. Taksten har ingen opplysninger om mus eller behov for spesielle undersøkelser i den forbindelse. Kun en generell anbefaling fra Norges takseringsforbund om at det benyttes boligsalgsrapport med verditakst.

Retten mottok forklaring fra takstmennene. På grunnlag av deres vurderinger gitt i retten og i takstrapporter, legger retten til grunn at det ikke er uvanlig med noe museforekomster på en hytte med slik konstruksjon, alder og beliggenhet, og at kjøperne måtte regne med noen forekomster av mus.

Omfanget av mus, og konsekvensene av dette, slik dette fremkommer av takstene, takstmennenes forklaring og de fremlagte bildene, sammenholdt med saksøkers forklaring, tilsier imidlertid at det foreligger et vesentlig avvik fra hva kjøperne kunne forvente. Det er ikke påregnelig at tilnærmet hele hyttas konstruksjon er angrepet, slik dette er beskrevet i de ovennevnte takstene. Den ene takstmannen fant ved befaring den 21.04.2018 at det var ganger i isolasjonen og samling av ekskrementer alle steder han undersøkte. Kjøper forklarte at lukten fra konstruksjonen var så sterk og ubehagelig at de etter å ha avdekket museforekomsten på måtte tette konstruksjonen igjen. Videre forklarte kjøper at de aldri ville ha kjøpt hytta hvis de hadde vært klar over omfanget av mus. Det har vært vanskelig å bruke hytta i ettertid.

Kjøperne kan allikevel ikke gjøre mangelsinnsigelse gjeldende dersom undersøkelsesplikten i § 3-10 ikke er oppfylt. Retten har ovenfor, ut fra opplysninger gitt av selger og kjøper, samt av bilder og skadetakstrapportene kommet til at omfanget av skaden ikke ville ha blitt avdekket uten at man hadde tatt ned deler av kledningen. Retten finner det ikke sannsynlig at en nærmere undersøkelse av eiendommen med bistand fra en fagmann ville ha avdekket skadeomfanget, og retten finner at kjøperne ikke har brutt undersøkelsesplikten i avhendingsloven § 3-10.

Retten finner det etter dette bevist at hytta var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene for øvrig, og hytta har mangel, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Retten kom deretter til at det forelå en mangel. Retten kom deretter frem til at selger skulle betale kr 300 000,- .